Wenn das traute Heim plötzlich zur Streitsache wird
Eine eigene Immobilie krönt für viele verheiratete Paare das Eheglück. Das traute Heim wird gehegt und gepflegt. Das Liebesnest nach den eigenen Vorstellungen ausgebaut und eingerichtet. Ist die Liebe jedoch einmal verflogen und die Ehe scheitert in Folge, sieht man sich unvorbereitet einigen Problemen ausgesetzt.
In Österreich liegt die Scheidungsrate bei 37,6% (2021, Statistik Austria) und bildet so einen der häufigsten Gründe für den Immobilienverkauf. Für viele gilt ein Hausverkauf bei Scheidung als Auftakt für einen Neuanfang.
Eine persönliche Krise mit finanziellen Konsequenzen
Eine Trennung oder Scheidung ist eine sehr emotionale Sache. Um jedoch einen persönlichen Abschluss finden zu können, ist es vor allem wichtig, rechtzeitig einen rechtlichen wie auch finanziellen Schlussstrich zu ziehen. Sind die Eigentumsverhältnisse nicht geklärt, kann das Eigenheim schnell zum Zankapfel werden.
Scheidung – Haus verkaufen oder behalten? Eheleute stehen oft vor der alles entscheidenden Frage, was mit der Immobilie grundsätzlich passieren soll. Insbesondere, wenn der eine Partner noch emotional an der Immobilie hängt und diese keinesfalls veräußern, der andere jedoch einen Schlussstrich unter Heim und Ehe ziehen will. Hier gilt es schnellstmöglich, eine Einigung herbeizuführen und damit einhergehende, finanzielle Konsequenzen auszuloten.
Scheidung – Haus verkaufen: Wie sieht es mit der Gütertrennung bei Haus und Grund aus?
Durch das Güterrecht werden seit 1957 die Vermögensverhältnisse von Eheleuten und Lebenspartnern geregelt.
Unterschieden wird dabei zwischen drei Güterständen:
- Zugewinngemeinschaft
- Gütertrennung
- Gütergemeinschaft
Bei der Zugewinngemeinschaft handelt es sich um den gesetzlichen Güterstand.
Liegt kein Ehevertrag vor, gilt der gesetzliche Güterstand der Gütertrennung.
Bei der Scheidung werden folgende Vermögensarten aufgeteilt:
- das eheliche Gebrauchsvermögen
- die ehelichen Ersparnisse
- die Schulden
Zum Gebrauchsvermögen gehören neben dem Hausrat die Immobilien, unabhängig davon, ob Sie im Eigentum jeweils beider oder eines einzelnen Ehepartners stehen. Verfügt keiner der beiden Ehepartner über ausreichend Kapital für eine Ausgleichszahlung, muss das gemeinsame Haus verkauft werden. Es kann sogar soweit gehen, dass ein Zwangsverkauf oder eine Versteigerung erfolgen muss, bei dem es auch passieren kann, dass die Immobilie bzw. Immobilien unter dem Marktwert verkauft werden.
Wie sieht die Nutzung der Eigentumswohnung bzw. ehelichen Wohnung oder Haus in der Trennungsphase aus?
Diese Frage muss im Einzelfall geklärt werden, da hier eine Verallgemeinerung nicht möglich ist.
Im Normalfall sieht das Gesetz vor, dass die Immobilie aufgeteilt wird. In Einzelfällen erfolgt eine gerichtliche Entscheidung bzw. Zuweisung über die Aufteilung an einen Ehepartner. Auch wenn ein Ehepartner alleiniger Immobilienbesitzer ist, reicht dies meist nicht als Zuweisungsgrund aus.
Wenn eine Ehewohnung einem Ehegatten einvernehmlich, das heißt in beiden Einverständnis, zur weiteren alleinigen Nutzung überlassen oder per Gerichtsbeschluss einem Ehegatten zugewiesen wird, stellt sich die nächste Frage: erhält man eine Entschädigung, wenn der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte nun alleine die Wohnung oder das Haus nutzen kann, und wenn ja, in welcher Höhe?
Hier gibt es zwei Möglichkeiten für eine Entschädigung:
- Anrechnung eines Wohnvorteils bei der Berechnung des Ehegattenunterhalts
- Isolierter Anspruch auf Nutzungsentschädigung
Das Ergebnis hängt maßgeblich davon ab, ob der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte einen Anspruch auf Ehegattenunterhalt hat oder nicht.
Falls es keinen Unterhalt gibt, könnte eine Entschädigung über einen isolierten Nutzungsentschädigungsanspruch realisiert werden. Eine Nutzungsentschädigung oder ein Wohnvorteil können nur alternativ, aber nicht gleichzeitig in Betracht kommen.
Wer hat das Wohnrecht nach der Scheidung?
Das Scheidungsverfahren klärt das Nutzungsrecht an einer gemeinsamen, ehelichen Immobilie. Sind in der Ehe auch Kinder vorhanden, ist das Wohl der Kinder beim Gesetzgeber das Wichtigste.
Deshalb wird die Nutzung des Wohneigentums fast immer der Partei zugesprochen, bei der die Kinder leben, da Kinder möglichst in einer vertrauten Umgebung aufwachsen sollten. Insofern ist es angeraten, bei der Klärung der Frage, wer das Haus verlässt und wer darin wohnen bleibt, auch zu berücksichtigen, welcher der Beteiligten die hauptsächliche Betreuung der Kinder in Zukunft übernehmen wird.
Zudem spielt es eine Rolle, ob der andere Ehegatte auf den Wohnsitz unbedingt angewiesen ist und keine Alternative hat, wo er übersiedeln könnte. Sollte also eine Notwendigkeit des anderen Ehegatten auf das Haus bestehen, so sind im österreichischen Recht einige Regeln verankert, die sicherstellen sollen, dass der betroffene Ehegatte nicht in eine Notsituation gerät.
Bei einem Alleineigentümer besteht dann meist ein Anspruch auf finanzielle Entschädigung zum Beispiel in Form eines Mietvertrages, der den verbleibenden Partner zu Zahlungen verpflichtet.
Kann oder soll man vor der Scheidung ausziehen?
Ein heikles Thema, jedoch heißt es hier unbedingt Nerven bewahren! Trotz der herausfordernden Situation. Wichtig ist, dass Sie nicht voreilig aus dem gemeinsamen Haus ausziehen. Wenn Sie ohne Zustimmung Ihres Partners von zu Hause ausziehen, könnte es sein, dass ein Gericht in einem Scheidungsverfahren Ihr Handeln als böswilliges Verlassen und damit als schwere Eheverfehlung wertet. Im schlimmsten Fall kann dies lebenslange Unterhaltszahlungen an den Ehepartner zur Folge haben.
Das Ausziehen ist dann keine Eheverfehlung, wenn der andere Partner mit der Trennung der Haushalte einverstanden ist. Hier ist zu empfehlen, dass man diese beidseitige Einwilligung für Beweiszwecke schriftlich festhält.
Weitere Ausnahmen finden Sie hier.
Wie wird ein Haus bei Scheidung aufgeteilt?
Bei der Aufteilung eines Hauses ist das alleinige Wohnrecht und der Wert der Immobilie ausschlaggebend. Das Haus wird gerecht aufgeteilt, das nennt man: eine Auszahlung des Hauses bei einer Scheidung.
Wie man das gemeinsame Haus bei Scheidung auszahlen kann und wie man die Aufteilung berechnet, erfahren Sie hier.
Haus bei Scheidung ausbezahlen
Damit im Falle einer Scheidung keiner der Ehegatten einen Nachteil erleidet, ist eine gerechte Vermögensaufteilung insbesondere beim gemeinsamen Haus notwendig. Ein gemeinsames Haus liegt vor, wenn beide Eheleute im Grundbuch eingetragen sind. Der eine Ehegatte kann dem anderen Ehegatten, sofern die notwendigen finanziellen Mittel vorhanden sind, das Haus bei Scheidung ausbezahlen.
Ist ein Ehegatte jedoch erst durch die Ehe zum Miteigentümer der Immobilie geworden, muss der andere Ehegatte an ihn eine Entschädigungszahlung leisten, um sich eine neue Bleibe suchen zu können. Die Höhe der Zahlungen hängt von folgenden Faktoren ab:
- Wert der Liegenschaft
- Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Eigentümers der Immobilie
- Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Ehepartners, der eine Auszahlung erhält
- Unterhaltsverpflichtungen des Eigentümers
Berechnung: Auszahlen eines Hauses bei Scheidung
Nachstehend ein Beispiel, wie man ein Haus bei Scheidung auszahlen kann.
Beispiel:
- Der aktuelle Marktwert der Immobilie wird auf 250.000 Euro geschätzt.
- Die Kredite weisen derzeit folgende Restschuld auf:
Kredit mit einer ursprünglichen Kreditsumme von 100.000 Euro und einem offenen Tilgungsbetrag von 90.000 Euro, zzgl. offener Zinsbetrag bis zur vollständigen Tilgung von 25.000 Euro.
Um den Auszahlungsbetrag zu ermitteln, werden nun vom Wert der Immobilie die Restschulden abgezogen und der verbleibende Restwert durch 2 geteilt.
Berechnung:
250.000 Euro – 90.000 Euro – 25.000 Euro = 135.000 Euro : 2 = 67.500 Euro.
Wie berechnet sich die Höhe der Ausgleichszahlungen?
In Österreich entscheidet der Grundsatz der Billigkeit über die Höhe der Ausgleichszahlung eines Hauses bei Scheidung. Grundlegend kann man sagen, dass die Summe ausreichend sein soll, damit sich der andere Ehepartner von der Zahlung eine Eigentumswohnung leisten kann.
Dennoch kann es vorkommen, dass nicht die volle Höhe der Ausgleichszahlung geleistet werden muss. Das wäre der Fall, wenn zum Beispiel der betroffene Ehepartner nicht über ausreichend Rücklagen oder Einkommen verfügt, um die Zahlung zu leisten.
Bestehen demzufolge für den Ehegatten durch die Ausgleichszahlung wirtschaftliche Beeinträchtigungen, trifft das österreichische Gesetz die entsprechenden Vorkehrungen, um dies zu verhindern. Die Frage nach der Vermögensaufteilung bei einer Scheidung mit einem Haus sollten sorgsam getroffen werden, um für beide Beteiligten eine gerechte Lösung zu finden.
Können Sie sich nicht mit Ihrem Ehepartner einigen, empfiehlt es sich unbedingt eine Rechtsberatung heranzuziehen.
Wer kommt für Ausgleichszahlungen und Kosten auf?
Vor allem laufende Nebenkosten und ausstehende Kredite machen die Scheidung und Vermögensaufteilung mit Immobilien komplex. Wer für die jeweiligen Kosten zuständig ist, regelt das Außenverhältnis (gegenüber Dritten) und Innenverhältnis (Nebenkosten wie Strom).
Die Bank wendet sich im Normalfall an den Darlehensnehmer, wohingegen öffentliche Einrichtungen, wie zum Beispiel Steuern, sich an beide Eigentümer wenden. Im Innenverhältnis trägt der Ehegatte die Kosten, der das Haus nutzt.
Die Gretchenfrage: Scheidung – Haus verkaufen oder behalten?
Bei einer Scheidung mit Wohneigentum gibt es im Grunde mehrere Möglichkeiten, die man anstreben kann:
- Realteilung: Teilung des Hauses in zwei neue Wohneinheiten
- Verkauf
- Vermietung
- Auszahlen des Ehepartners
- Übertragung auf die Kinder
- Versteigerung, wenn sich die Parteien nicht einig werden können
Welche Möglichkeit im Falle einer Scheidung allerdings die beste ist, obliegt allein dem Ehepaar.
Einen maßgeblichen Einfluss darauf, ob ein Hausverkauf bei Scheidung die beste Lösung darstellt, haben wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Durch veränderte, finanzielle Gegebenheiten reduzieren sich oft die Entscheidungsspielräume und häufig ist ein Immobilienverkauf unausweichlich.
Die häufigsten Ursachen für einen Hausverkauf wegen Trennung:
- Finanzielle Gründe (laufende Kredite, doppelte Haushaltsführung,…)
- Fehlender Wunsch nach Realteilung der Immobilie
- Veränderte Lebensumstände (Ortswechsel, weniger Platzbedarf, …)
Haus oder Wohnung nach Scheidung verkaufen
Wenn sich beide darauf einigen, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, wird der Erlös vom Verkauf ganz einfach auf beide Parteien aufgeteilt. Aus dem erzielten Erlös kann auch der eventuell vorhandene laufende Hauskredit abbezahlt oder zumindest getilgt werden.
Scheidung – Haus verkaufen: Die Vorteile
Beide Eheleute hätten sofort Geld zur Verfügung, das unter Berücksichtigung des Zugewinnausgleichs relativ unkompliziert zwischen ihnen beiden aufgeteilt werden kann.
Der Erlös aus dem Immobilienverkauf reicht in der Regel, um den Kredit bei Ihrer Bank abzulösen, somit sind beide Eheleute schuldenfrei und können einen neuen Lebensabschnitt beginnen und das „alte Leben“ hinter sich lassen.
Mit dem Erlös des Verkaufes kann ein neues Haus oder eine neue Wohnung gekauft werden und man kann auch emotional besser mit der Sache abschließen.
Kurz zusammengefasst:
+ Der Verkauf bringt Ihnen Liquidität
+ Der Verkauf der Immobilie kann für Ihre Schuldenfreiheit sorgen
+ Der Verkauf kann die Tür für einen unbelasteten Neufanfang öffnen
Scheidung Haus verkaufen – geben Sie Gerüchten und Gerede keine Chance!
Ein nicht unwesentlicher Punkt und auch gleichzeitig eine ziemliche Herausforderung für Eheleute beim Hausverkauf bei Scheidung ist auch der Punkt der Diskretion. Wird die Trennung erst mal öffentlich bekannt, kommt es schnell zu wilden Gerüchten, die sich unmittelbar auf den Erfolg des Hausverkaufs auswirken können.
Ein diskreter Hausverkauf kann dieses Problem schnell und unbürokratisch für Sie lösen.
Unter einem diskreten Hausverkauf versteht man die Vermarktung einer Immobilie unter Ausschluss der breiten Öffentlichkeit. Das bedeutet, dass eine Immobilie verkauft wird, ohne dass Nachbarn, Bekannte, Kollegen oder irgendjemand etwas davon mitbekommen. Ohne Rummel, Gerede und Neugier.
Privatsphäre steht dabei immer im Vordergrund. Der Hausverkauf muss sich daher mit höchster Diskretion, Verschwiegenheit und Zurückhaltung gestalten.
Hier erfahren Sie alles rund um den Diskrete Hausverkauf .
Haus oder Wohnung nach Scheidung vermieten
In Einzelfällen einigen sich die Ehepartner die gemeinsam erworbene Immobilie zu vermieten. Bei der Vermietung werden die Mieteinnahmen aufgeteilt. Etwaige anfallende Kosten wie Instandhaltung oder Sanierungen müssen dann von beiden Parteien zu gleichen Teilen getragen werden. Dasselbe gilt natürlich auch für die Immobilienertragsteuer, welche eventuell irgendwann bezahlt werden muss. Nähere Infos zur Immobilienertragssteuer finden Sie hier.
Auch die Vermietung bietet Ihnen einige Vorteile. Vielen ist zum Beispiel wichtig, dass die Immobilie weiterhin im Familienbesitz bleibt. Sie würde der Vermögenssicherung dienen und könnte später einmal vererbt werden.
Doch zweifelsohne hat die Vermietung einer Immobilie einige Nachteile: einer der größten Nachteile ist, dass Sie trotz Trennung oder Scheidung weiterhin gemeinsam für den Zustand der Immobilie verantwortlich bleiben und Sanierungsmaßnahmen, Rücklagen für eventuelle Reparaturen, Mietausfälle einkalkulieren müssten. Das kann gleichzeitig auch eine emotionale Belastung sein, da man mit der Trennung schwerer abschließen kann.
Kurz zusammengefasst:
+ Bei der Vermietung bleibt die Immobilie im Familienbesitz und dient als Vermögenssicherung
– Die Immobilie verschafft keine sofortige Liquidität
– Die Verantwortung für den Zustand der Immobilie bleibt bei den Eigentümern, es entstehen laufende Kosten
Versteigerung bei Immobilien im Falle einer Scheidung
Das ist natürlich das Worst-Case-Szenario bei einer Scheidung. Eine Versteigerung sollte daher auch immer der letzte Lösungsweg sein.
Wenn ein Gericht ein Verfahren eröffnet, wird zuerst einmal wie oben beschrieben der Wert der Immobilie durch einen Gutachter ermittelt. Steht der Wert fest, legt das Gericht ein Mindestgebot fest. Dieses Mindestgebot kann aber deutlich unter dem Betrag liegen, den sich die Eigentümer erhoffen. Die Eigentümer haben jedoch die Möglichkeit, vor Gericht selbst mit zu steigern.
In diesem Fall gibt es einige Punkte zu beachten:
- Die Beantragung der Teilungsversteigerung ist erst nach rechtskräftiger Scheidung möglich.
- Der Antragsteller muss für die Gutachterkosten in Vorleistung gehen.
- Die Gesamtkosten der Versteigerung könnte ein hohes Kostenrisiko darstellen.
- Der erzielende Erlös ist nicht absehbar.
Wieviel ist meine Immobilie überhaupt wert?
Eine wichtige Grundlage ist natürlich vorab zu wissen, wie viel das eigene Haus oder die Wohnung zum Zeitpunkt der Scheidung wert ist.
Um Ihre Immobilie zu bewerten, wenden Sie sich am besten an einen unabhängigen Gutachter oder Sachverständigen und beauftragen diesen, den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu bestimmen. Ein solch klassisches Immobiliengutachten kann beispielsweise im Falle einer Scheidung auch vor Gericht verwendet werden.
Unser Experten Tipp für Scheidung: Haus verkaufen:
- Lassen Sie sich im Falle einer Trennung oder Scheidung immer von einem unabhängigen Immobilienmakler ausführlich beraten
- Lassen Sie sich den aktuellen Marktwert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses ermitteln
- Halten Sie die Hausakte mit allen Ihre Immobilie betreffenden Unterlagen bereit
TIPP:
Wenn Sie schon jetzt unser unabhängiges Online Immobilienbewertungstool zur Bestimmung eines ersten Anhaltspunktes für Ihren Immobilienwert nutzen möchten, können Sie das hier tun.
Scheidung: Haus verkaufen – schnelle Hilfe durch eine neutrale, unabhängige Beratung und Begutachtung
Um sich im Falle einer Trennung richtig zu entscheiden, Zeit und vor allem Nerven zu sparen, ist es empfehlenswert, während des Findungsprozesses – idealerweise schon im Trennungsjahr – einen neutralen, unabhängigen Immobilienexperten und Gutachter an seiner Seite zu haben.
Er fungiert, gerade wenn Uneinigkeiten vorherrschen, als Vermittler zwischen den beiden Eheleuten, lotet alle Möglichkeiten objektiv aus und ermittelt den Verkehrswert der Immobilie.
Der Verkehrswert dient dazu, um abschätzen zu können, ob eine Auszahlung mit dem vorhandenen Eigenkapital überhaupt möglich ist oder ob ein Hausverkauf die bessere Alternative darstellt.
Bei Letzterem wird mit dem Verkehrswertgutachten sichergestellt, dass im Falle eines Verkaufs die Immobilie nicht weit unter ihrem eigentlichen Wert liegt.
Unsere Hausberater begleiten Sie auch hier bei der Entscheidungsfindung
Für eine neutrale, kostenlose Beratung zum Hausverkauf bei Scheidung stehen Ihnen unsere unabhängigen, zertifizierten Hausberater jederzeit gerne zur Verfügung. Wir unterstützen nicht nur bei der Entscheidungsfindung und bei der professionellen Bewertung der Immobilie, sondern kümmern uns auch um alle Behördengänge und die rechtliche Abwicklung rund um den Verkauf – damit Sie sich voll und ganz auf Ihren privaten Neuanfang konzentrieren können. Vereinbaren Sie noch heute einen unverbindlichen Beratungstermin mit uns!
