Wie man diese verhindern kann und woran Eigentümer denken müssen
Ein Notverkauf oder eine Zwangsversteigerung bei einem Haus hat meistens eine traurige Geschichte im Hintergrund. Es gibt viele Gründe, die zu einer Zwangsversteigerung führen oder die Eigentümer zu einem Notverkauf zwingen. Leider ist immer wieder der Fall, dass Eigentümer in finanziellen Nöten sind und hohe Schulden haben und dadurch eine gerichtlich angeordnete Versteigerung ansteht. Oft ist es auch der Fall, dass es zu Streitigkeiten bei einer Scheidung oder einer Erbengemeinschaft kommt. Auch in diesen Fällen kommt eine Zwangsversteigerung des Hauses oder der Eigentumswohnung in Frage. Notverkauf oder Zwangsversteigerung ist oft die einzige Möglichkeit, um eine Insolvenz abzuwenden.
Für Kaufinteressenten ist im ersten Hinblick eine Versteigerung attraktiv. Für viele Interessenten ist ein Versteigerungsobjekt oft mit einer Schnäppchenjagd gleichzusetzen, weil sie denken, sie könnten Ihre Traumimmobilie so zum absoluten Sonderpreis ergattern.
Doch ist das wirklich so?
In diesem Artikel finden Sie Antworten zum Thema Notverkauf oder Zwangsversteigerung: wie kann man eine Zwangsversteigerung vermeiden? Und kommt man so wirklich zu einer günstigen Immobilie?
Der Notverkauf
Bei einem klassischen Verkauf einer Immobilie haben der Verkäufer und der Käufer in der Regel genug Zeit, um Entscheidungen zu treffen und Verhandlungen zu führen. Beide Parteien können sich optimal auf den Prozess vorbereiten und unterliegen keinem Zwang.
Bei einem Notverkauf sieht das leider ganz anders aus. Der Verkäufer steht oft nicht nur unter Zeitdruck, sondern auch unter Zwang, da er ja verkaufen muss.
Oft ist das für den Käufer ein Vorteil. Er ist allerdings auch dazu angehalten, sich schnell zu entscheiden. Unter Zeitdruck eine gute Kaufentscheidung zu treffen, ist allerdings auch nicht immer einfach.
Schwierig ist es vor allem dann, wenn Verkäufer nicht einmal die Zeit haben, ein umfassendes Portfolio mit ausnahmslos allen Vorzügen und Mängeln der Immobilie zusammenzustellen. Das kann dazu führen, dass der Käufer eine Entscheidung trifft, die er später bereut oder dass es dann letztendlich zu gar keiner Entscheidung kommt. Zusätzlich muss auch die Finanzierung der Immobilie auf Käuferseite rasch abgeklärt werden können.
Schnäppchen beim Notverkauf oder Zwangsversteigerung? Gib es das überhaupt?
Notverkäufe von Immobilien ermöglichen oft, sich den Traum des Eigentums zu einem guten Preis zu erfüllen.
Eines ist ganz klar: bei einem Notverkauf einer Immobilie muss es schnell gehen. Das führt dazu, dass das Objekt oft unterhalb des aktuellen, marktüblichen Wertes verkauft werden muss. Besonders, wenn klar ist, dass die Immobilie schnell verkauft werden muss, können potentielle Käufer Druck ausüben und für sich einen guten Preis heraushandeln.
Immobilien aus einem Notverkauf um 50% des Schätzwertes einzukaufen, klingt zwar im ersten Schritt toll, entspricht allerdings nicht der Realität. Immobilien in guten Lagen werden kaum unter dem realen Marktwert notverkauft oder versteigert. Ein Schnäppchen mit erheblichen Abschlag ist sehr selten und wird oft nur bei „Problem-Immobilien“ oder bei Immobilien in extrem schlechten Lagen erzielt. Hier gilt es also einen klaren Kopf zu bewahren, denn unüberlegte Entscheidungen aufgrund von einem nicht sehr aussagekräftigen Portfolio lohnen sich auch trotz des guten Preises oft nicht.
Notverkauf durch die Bank
Wenn die Immobilie mit einem Kredit belastet bzw. diese als Hypothek eingetragen ist, kann die Bank das Objekt zwangsveräußern. Das kann sie durch eine Zwangsversteigerung tun, die im Prinzip auch einen Notverkauf darstellt. Das Vermögen wird liquidiert und die Schulden werden damit beglichen, umso eine Insolvenz auszuschließen.
Manche Banken verkaufen die Immobilie im Falle von Zahlungsschwierigkeiten des Eigentümers auch direkt, damit es zu keiner Versteigerung kommt. Der Kaufpreis beruht hier meist auf einem Schätzwert eines Sachverständigen.
Ablauf beim Notverkauf einer Immobilie
Im Großen und Ganzen läuft ein Notverkauf genauso ab, wie ein herkömmlicher Immobilienverkauf, nur eben im Schnelldurchlauf. Es wird so schnell wie möglich ein Wert durch ein Bewertungsverfahren festgestellt und alle weiteren Informationen zusammengetragen.
Mit einem Exposé wird sich anschließend auf die Suche nach potentiellen Käufern gemacht. Heutzutage passiert das meistens online über Anzeigen auf diversen Immobilienplattformen. Der Hinweis im Inserat, dass es sich um einen Notverkauf handelt, kann zwar verkaufsfördernd wirken, hat aber auch auf die Erwartungen und Hoffnung des Käufers auf einen niedrigen Preis Auswirkung.
Je mehr Interessenten es gibt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Interessenten gegenseitig überbieten und so ein Preis nahe dem marktüblichen Preisen erzielt werden kann.
So brenzlig die Situation auch wirkt: verlieren Sie nicht den Kopf!
In der aktuellen Marktsituation haben Sie je nach Standort der Immobilie auch bei einem Notverkauf noch keine allzu schlechten Karten. Verlustgeschäfte sind aufgrund von Angebot und Nachfrage eher selten der Fall, wobei man natürlich die aktuelle Inflation und die Zinsentwicklung nicht aus der Rechnung ausklammern darf.
Bei einem Notverkauf ist es nicht anzuraten, den Verkauf selbst in die Hand zu nehmen und dies besser einem Experten zu überlassen, der den Markt und seine Möglichkeiten kennt. Die Gefahr, sich bei einer Vielzahl von Interessenten zu verrennen und Zeit mit Immobilientouristen zu vergeuden, ist bei einem Notverkauf, wo es oft auf Tage ankommt, einfach zu groß.
Die Zwangsversteigerung
Bei einer Zwangsversteigerung werden nicht mehr bezahlbare Immobilien für niedrige Preise veräußert. Dies erfolgt meist auf Anordnung eines gerichtlichen Verfahrens hin.
Wenn alle Versuche zur Abwendung einer Zwangsversteigerung gescheitert sind, leitet die Bank als Gläubiger das Verfahren zur Zwangsversteigerung ein. Danach wird ein Versteigerungstermin bestimmt und die Immobilie entsprechend ausgelobt und zum Verkauf angeboten.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung im Detail eigentlich ab? Welche Kosten kommen auf Sie zu und wie können sich Interessenten vor den Risiken schützen?
Des einen Freud ist des anderen Leid:
jede Liegenschaft erzählt ein Schicksal
So glücklich ein Bieter auch ist, wenn er auf einer öffentlichen Auktion seine Traumimmobilie ersteigern konnte: mit dem Objekt ist auch immer ein Schicksal verbunden.
Denn die Häuser und Wohnungen, die bei einer Zwangsversteigerung unter den Hammer kommen, gehören Personen, die so hohe Schulden haben, dass sie diese nicht mehr begleichen können.
Gründe für diese Schulden sind vielseitig und haben nicht immer nur eine Misswirtschaft als Grundlage.
Wie bereits angedeutet, versucht die Bank als Gläubiger in der Regel, andere Lösungen zu finden, um die Schulden abzubauen, bevor sie beim Bezirksgericht eine Zwangsversteigerung beantragt.
Die Zwangsversteigerung ist meist der letztmögliche Schritt. Der verschuldete Eigentümer kann in diesem Fall nicht mehr mitentscheiden, ob es zur Versteigerung kommt oder nicht.
Ablauf des Zwangsversteigerungsverfahrens
1. Werteinschätzung
Als erster Schritt wird ein Gutachter mit der Ermittlung des Marktwertes beauftragt.
2. Ausschreibung
Sobald das Zwangsversteigerungsverfahren beim zuständigen Gericht eingeleitet wurde, wird ein offizieller Termin für die Versteigerung bestimmt. Dieser wird öffentlich bekannt gemacht.
Dabei müssen folgende Informationen zwingend vorhanden sein:
- deutliche Bezeichnung der Liegenschaft durch Adresse, Einlagezahl und Katastralgemeinde
- kurze Bezeichnung des mit zu versteigernden Zubehörs
- Angabe des Wertes der Liegenschaft und des Zubehörs
- Grundstücksgröße, Größe der Wohnung und der sonstigen Räumlichkeiten, die ausschließlich genutzt werden dürfen
- Zeit und Ort der Versteigerung
- Höhe der Sicherheitsleistung und das geringste Gebot
- Alle Dienstbarkeiten und Lasten, die übernommen werden müssen
- Mitteilung, dass alle sich auf die Liegenschaft bezogenen Urkunden im zuständigen Exekutionsgericht eingesehen werden können
Informationen zu Zwangsversteigerungen finden sich auf diversen Immobilienplattformen, aber auch Aushänge im zuständigen Gericht, Anzeigen im Amtsblatt oder in der Ediktsdatei des Justizministeriums, die gängigste Informationsseite über Zwangsversteigerungen.
Bei Letzterer finden Interessenten alles zu den Versteigerungsobjekten, welche man auch nach Region filtern kann. Hier finden sich auch die festgelegten Termine sowie Fotos und Kurzbeschreibungen der zu versteigernden Objekte.
3. Besichtigung
Das Amtsgericht ordnet einen Termin für die Besichtigung der Immobilie an, an der alle Interessenten die Immobilien besichtigen können. Verweigert der Eigentümer die Besichtigung, kann diese gerichtlich durchgesetzt werden.
Die Besichtigung ist auch deshalb so besonders wichtig, weil es keine Gewährleistung oder Schadenersatz gibt. Für später entdeckte Mängel haftet der Vorbesitzer nicht und der Käufer hat keine Chance, sein Geld zurückzubekommen.
4. Anmeldung zur Versteigerung
Vor der Teilnahme an der Versteigerung muss sich jeder Interessent mit einem amtlichen Lichtbildausweis ausweisen und vor allem eine Sicherheitsleistung von 10% vom geschätzten Verkehrswert der Immobilie erbringen, das sogenannte Vadium.
Dieser Schritt dient der Abschreckung von „Pseudointeressenten“. Zwingend wird diese Sicherheitsleistung in Form eines Sparbuches ohne Losungswort hinterlegt.
5. Bieterverfahren – Ablauf & Gebote
Zuerst verliest der Richter alle wichtigen Informationen zum Objekt wie zum Beispiel welche Bank als Gläubiger in Erscheinung tritt, welche Forderungen gegebenenfalls bestehen und informiert über das Mindestgebot. Dieses wird vor dem Termin vom Gericht festgesetzt und beträgt in der Regel die Hälfte des Schätzwertes, kann aber auf Wunsch der Gläubiger auch darüber angesetzt werden.
Der Richter kann auch sogenannte Bieterschritte anordnen, um die das nächste Gebot über dem jeweils vorangehenden Angebot liegen muss. Ordnet der Richter einen Bieterschritt von z.B. € 5.000 an, so muss jedes Gebot um € 5.000 über dem bisherigen Gebot liegen.
Bei der Versteigerung werden nur mündliche Gebote zur Kenntnis genommen, schriftliche Angebote sind unzulässig. Wenn man selbst nicht anwesend sein kann, besteht auch die Möglichkeit, einen Vertreter zu schicken. Dieser benötigt eine notariell beglaubigte Vollmacht, um ein gültiges Gebot aussprechen zu können.
Nachdem die Regeln verlesen wurden, geht die Bietstunde los und die Interessenten dürfen ihre Gebote abgeben. Die Dauer der Bietstunde ist abhängig davon, wie viele Bieter anwesend sind und ob sich ein Bieterwettstreit entwickelt.
6. Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten: trotz Meistbot ist der Zuschlag nicht immer sicher
Will auch nach der zweiten Aufforderung des Auktionators keiner mehr bieten, geht der Zuschlag in der Regel an den Höchstbietenden.
Erst, wenn auch nach zweimaliger Aufforderung des Richters keiner mehr bieten will, wird das höchste Gebot – auch Meistbot genannt – bestätigt und der Zuschlag gilt vorerst als erteilt.
Aber Vorsicht: Der Höchstbietende ist allerdings nicht automatisch der neue Besitzer der Immobilie. Nach der Versteigerung muss der Richter die Anwesenden über die Gründe belehren, aus welchen gegen die Erteilung des Zuschlags, Widerspruch erhoben werden kann.
Ein solcher Widerspruch kann nur beim Versteigerungstermin selbst erhoben werden, bevor der Zuschlag endgültig erteilt wird.
Das Recht auf Einspruch hat jede Person, die vom Versteigerungstermin zu verständigen waren, öffentliche Organe sowie alle Bieter.
Widerspruchsgründe sind gemäß § 184 EO Exekutionsordnung:
- die Frist zwischen Aufnahme des Versteigerungsobjekts in die Ediktsdatei und dem Versteigerungstermin beträgt weniger als einen Monat
- die Bekanntmachung hatte nicht den vorgeschriebenen Inhalt bzw. wurde nicht in der gesetzlich bestimmten Art veröffentlicht
- nicht alle zum Versteigerungstermin zu verständigenden Personen wurden verständigt – dazu gehören die Gläubiger, der Schuldner sowie alle Personen, für die auf der Liegenschaft ein Wiederkaufsrecht einverleibt ist
- das Versteigerungsverfahren wurde trotz eines Einstellungsbeschlusses fortgesetzt
- ein Bieter wurde zu Unrecht zurückgewiesen
- das Meistgebot entspricht nicht den Versteigerungsbedingungen – grundsätzlich muss das Höchstgebot mindestens 50 Prozent des Schätzwertes übersteigen, damit das Gericht den Zuschlag erteilt
- dem Meistbietenden fehlt die Fähigkeit zum Vertragsabschluss
- das Meistbot wurde durch einen nicht ordentlich ausgewiesenen Vertreter abgegeben
Eine wichtige Regelung gibt es noch zu beachten:
Wenn das höchste Gebot bei der Versteigerung unter 75 % des Schätzwertes liegt, kann innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe des Zuschlags das Angebot überboten werden.
Dieses „Überbot“ muss allerdings mindestens ein Viertel des Höchstgebots betragen. Wer überbieten will, muss dafür einen Antrag beim zuständigen Gericht stellen und ein Vadium von einem Viertel des gebotenen Betrags hinterlegen.
Der Überbotene kann aber innerhalb von drei Tagen das Überbot entkräften, indem er sein Gebot auf den Überbotbetrag anhebt.
7. Verteilungstagsatzung
Rund acht Wochen nach der erfolgten Versteigerung findet eine Verteilungssatzung statt, anlässlich derer allen Gläubigern mitgeteilt wird, welchen Betrag sie aus der Versteigerung erhalten.
Bis dahin muss der Meistbietende gezahlt haben. Das Vadium wird dabei angerechnet. Erst nach vollständiger Bezahlung beantragt das Amtsgericht die grundbücherliche Eintragung des neuen Eigentümers.
Innerhalb dieser Frist hat der Meistbietende allerdings auch die Möglichkeit, von der Ersteigerung zurückzutreten. In diesem Fall verliert er allerdings sein Vadium.
Verbotene Abreden: bei Mauschelei droht Gefängnisstrafe
Seit 2016 stehen in Österreich Abreden bei Versteigerungen, bei denen Geld oder andere Vorteile fließen, unter Strafe.
Für Absprachen drohen sogar bis zu zwei Jahre Haft. Strafbar macht sich, wer nach Absprache für sich oder einen Dritten aufs Mitbieten verzichtet, nur bis zu einem bestimmten Preis beziehungsweise nur nach einem gegebenen Maßstab mitbietet oder der Versteigerung ganz fernbleibt.
Ebenso straffällig wird jeder, der einem Bieter eine solche Absprache anbietet, verspricht oder gewährt, egal, ob er der Geldgeber oder -empfänger ist.
Kosten einer Zwangsversteigerung
Mit dem Höchstgebot verhält es sich wie mit dem Kaufpreis einer Immobilie. Auch bei einer Versteigerung fallen zuzüglich zum Kaufpreis einige Nebenkosten für den Käufer an.
Auf folgende Ausgaben sollten sich Bieter einstellen:
- Grunderwerbssteuer
- Eintragungsgebühr im Grundbuch
- eventuelle Finanzierungskosten im Falle eines Kredits
- eventuelle Kosten durch mitersteigerte Grundkosten und Hypotheken
Risiken einer Zwangsversteigerung
und gegebenenfalls mit einem Bausachverständigen anzusehen, ist das Risiko hoch, dass Mängel auftreten.
Hohe Instandhaltungs- und Renovierungskosten können schnell zur Kostenfalle werden.
Zudem gibt es bei einer Versteigerung einer Immobilie keine Gewährleistung.
Für später entdeckte Mängel haftet der Vorbesitzer nicht und der Käufer hat keine Chance, sein Geld zurückzubekommen. Den Besichtigungstermin für das zu ersteigernde Objekt sollten Interessenten also unbedingt wahrnehmen, um sich ein Bild vom Zustand der Immobilie machen.
Wie kann ich einen Notverkauf oder eine Zwangsversteigerung verhindern?
Mittels eines schnellen, diskreten Verkaufs einer Immobilie ist es durchaus möglich, den Notverkauf oder eine Zwangsversteigerung noch abzuwenden. Es ist stehts die letzte Konsequenz, die ein Gläubiger zieht.
Durch den raschen Verkauf kann der Verkäufer seine Schulden tilgen und vermeidet so weitere Unannehmlichkeiten.
Hierbei ist zu bedenken, dass auch die Gläubigerbank daran interessiert ist, die Immobilie zu einem realistischen Verkaufspreis zu veräußern.
Um das zu erreichen, ist ein Hausberater hilfreich. Er kennt die Region genau und weiß, wie er Sie in solchen Fällen am besten beraten und unterstützen kann. In einem direkten, offenen und lösungsorientierten Gespräch findet unser Hausberater gemeinsam mit Ihnen den passenden Weg.
Hoffnungsschimmer: Diskrete Vermarktung
Die Situation bei einem Notverkauf oder einer Zwangsversteigerung ist für die Verkäuferseite immer sehr herausfordernd und belastend. Geldprobleme oder Familienstreitigkeiten im Hintergrund und dann noch das Gerede der Nachbarschaft, von Freunden oder gar in der eigenen Familie – das ist für viele nicht angenehm.
Um die Öffentlichkeit auszuschließen, sodass niemand etwas von seinen eigenen Nöten mitbekommt, bietet sich eine diskrete Vermarktung der Immobilie an.
Unter einem diskreten Hausverkauf versteht man die Vermarktung einer Immobilie unter Ausschluss der breiten Öffentlichkeit. Privatsphäre steht bei einem diskreten Immobilienverkauf daher immer im Vordergrund, die bestmöglich geschützt werden soll. Der Hausverkauf muss sich daher mit höchster Diskretion, Verschwiegenheit und Zurückhaltung gestalten.
Bei der diskreten Vermarktung gibt es 2 Möglichkeiten:
Direktankauf durch Secret Deal mit Hilfe unserer regionalen Hausberater
Der Direktankauf via Secret Deal ist die schnellste und einfachste Möglichkeit, das Haus oder die Eigentumswohnung zu verkaufen – ohne viel Rummel, Gerede oder Gerüchte im Ort.
Unsere regionalen Hausberater vereinbaren mit Ihnen einen kostenlosen, unverbindlichen Beratungstermin vor Ort. Nach professioneller Bewertung Ihrer Immobilie und Vorlage aller erforderlichen Unterlagen, legen Ihnen unsere Experten auf Wunsch in nur 48 Stunden ein direktes Kaufanbot.
Dabei erfolgt der Termin völlig vollkommen anonym. Niemand in der Umgebung wird etwas von der anstehenden Immobilientransaktion etwas mitbekommen
Nehmen Sie das Angebot an, erledigen wir für Sie alle behördlichen Wege. Sie müssen nur mehr zur Vertragsunterzeichnung erscheinen.
Nehmen Sie das Angebot nicht an, ist das auch kein Problem – unser Service ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Wenn Sie Intereses an einem Secret Deal haben, vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses, unverbindliches Beratungsgespräch mit einem unserer Hausberater.
Diskreter Immobilienverkauf
In diesem Fall wird die Immobilie unter Anwendung einer Geheimhaltungsklausel nur einer Hand voll bereits bestehender Interessenten aus der Suchdatenbank angeboten.
Wenn eine Immobilie in der Regel in den diskreten Verkauf kommt, wird in der Datenbank nach passenden Interessenten gesucht. Wird man hier fündig, wird diesen exklusiv diese Immobilie zum Kauf angeboten. Nachteil: die Interessenten müssen sich relativ zügig entscheiden, ob sie ein Kaufanbot legen möchten oder nicht. Der Vorteil für den Verkäufer: Sie haben bereits eine Auswahl an vorqualifizierten Interessenten und können sich dann für das beste Angebot entscheiden.
Vorteile eines diskreten Hausverkaufs:
- Absoluter Schutz der Privatsphäre: niemand bekommt den Verkauf mit
- Datenschutz & -kontrolle: Kontrolle über die Herausgabe und Einsicht persönlicher Daten
- Vermeidung einer langen öffentlichen Standzeit und damit einhergehenden Preisverfall des Objekts
- Vermeidung von Tratsch und unangenehmen Gerüchten
- Keine öffentliche Bewerbung – Verkauf erfolgt meistens über bereits bestehende Suchkunden und kein öffentlicher Zugriff auf Informationen, die geteilt werden könnten
- Hohe Qualität der Anfragen: Interessenten nehmen in Kauf, dass sie Stillschweigen über das Objekt bewahren müssen.
- Bei Luxusimmobilien: der oft hohe Preis ist öffentlich nicht einsehbar
- Kein Risiko des Verbrennens einer Immobilie am Markt
- Schutz vor Kriminellen
- Personen und Unternehmen mit einem gewissen Bekanntheitsgrad treten nicht in Erscheinung
Möchten auch Sie Ihre Immobilie schnell und diskret verkaufen, dann vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses, unverbindliches Beratungsgespräch mit einem unserer Hausberater.