Professionelle Immobilienbewertung – Mehr Sicherheit beim Hausverkauf

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, wissen aber nicht, wie Sie diese marktgerecht bewerten sollen? 

Eine Immobilie ist stets mit einem erheblichen Wert und mit größeren Investitionen verbunden. Im Falle eines Verkaufs möchte man zumindest den tatsächlichen Wert erzielen und nicht unter Preis verkaufen. Bei Ankauf einer Immobilie möchte man aber auch nicht utopische Summen bezahlen, die in ein paar Jahren so keinesfalls mehr realisierbar sind.
Daher ist es umso wichtiger, den Wert einer Immobilie objektiv und von einem Experten ermitteln zu lassen. Liegt ein solches Bewertungsgutachten vor, kann sich das auch positiv auf den Verkauf einer Immobilie auswirken.

Wann ist eine professionelle Immobilienbewertung sinnvoll?

Bei der Immobilienbewertung geht es in erster Linie um die Ermittlung des Verkehrswertes, das ist der Wert der Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt am aktuellen Markt – kurz gesagt der Preis, der im Verkaufsfall zu erzielen ist.

Es gibt diverse Gründe, warum es sinnvoll bzw. notwendig sein kann, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, können Sie durch die Immobilienbewertung feststellen, welcher Verkaufspreis angemessen ist. Im umgekehrten Fall, wenn Sie ein Haus kaufen möchten, ist eine Immobilienbewertung auch durchaus sinnvoll, damit Sie einschätzen können, ob der Verkaufswert gerechtfertigt ist.

Wenn Eigentümer ihre Immobilie privat und ohne Unterstützung durch Experten verkaufen, ist das in der Regel günstiger, da die Maklerprovision von 3% vom Kaufpreis wegfällt. Allerdings können weder Verkäufer noch Käufer sicher sein, dass der Wert richtig bemessen und der Kaufpreis richtig angesetzt wurde. Und da beim Immobilienverkauf ein Rücktritt nur unter speziellen Umständen möglich ist, ist eine professionelle Immobilienbewertung umso sinnvoller.

Die Vorlage eines Immobiliengutachtens erleichtert es Eigentümern zudem, den gewünschten Kaufpreis für Haus oder Wohnung gegenüber Kaufinteressenten durchzusetzen.
Und auch im Falle einer geplanten Finanzierung gilt es eine Liegenschaft zu bewerten, da der Wert einen Einfluss auf die Höhe der Kreditzinsen hat. 

Häufige Gründe für eine Liegenschaftsbewertung sind:

• Verkauf bzw. Immobilienkauf
• Versteigerung von Immobilien
• Erbregelung bzw. Schenkung als Grundlage für gerechte Entscheidungen
• Gütertrennung im Fall einer Scheidung
• Steuerliche Gründe bei Immobilieninvestments und Objektanlagen
• Gerichtliche Auseinandersetzung im Falle einer Erbschaft
• Anträge für Förderungen für eine Immobilie

Was passiert bei einer professionellen Immobilienbewertung?

Bei der Immobilienbewertung in Österreich gibt es verschiedene Rechenverfahren und Vergleiche, die alle darauf abzielen, einen fairen Marktpreis zu ermitteln. Den einzelnen Methoden liegen unterschiedliche Betrachtungsweisen zugrunde.

So kann angenommen werden, dass die Immobilie vermietet wird und anhand der fiktiven Miete wird mittels Ertragswertverfahren der Verkehrswert errechnet. Am einfachsten hingegen ist ein Vergleichswert. Beim Vergleichswertverfahren werden die letzten Transaktionspreise vergleichbarer Objekte in unmittelbarer Nähe betrachtet und als Bewertungsgrundlage herangezogen. Damit arbeiten häufig auch die in Banken eingesetzten Bewertungstools. Mehr zu den unterschiedlichen Bewertungsmethoden und wie diese funktionieren lesen Sie weiter unten im Artikel.

Das Ergebnis einer Immobilienbewertung ist immer ein Richtwert für Käufe, Verkäufe, Hypotheken oder Steuern. Meistens werden Immobilienbewertungen in standardisierter Form über einschlägige Softwareprogramme vorgenommen. Wollen Sie als Privatperson hingegen eine Immobilie verkaufen oder den Wert einer geerbten Liegenschaft eruieren, dann sollten bzw. müssen Sie eine fundierte Bewertung durch einen Experten oder einer unserer Hausberater durchführen lassen.

Kriterien bei der Immobilienbewertung in Österreich

Folgende wesentliche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie und sind somit relevant für die Bewertung:

• Größe
• Lage
• Grundstück
• Bauausführung
• Bausubstanz
• Ausstattung
• Alter
• Zustand (Sanierungs- und Reparaturbedarf)
• Art des Hauses (z.B. Fertigteilhaus versus Massivhaus)
• Energieverbrauch
• Infrastruktur

Wer nimmt eine professionelle Immobilienbewertung vor?

Da die Bewertung von Immobilien ein komplexes Verfahren ist, raten wir dazu einen Experten dafür aufzusuchen. Für ein detailliertes Gutachten ist also die Zusammenarbeit mit einem eben solchen oder einem unserer Hausberater empfehlenswert.

Die folgenden Personengruppen sind dazu qualifiziert, eine Immobilienbewertung durchzuführen:

• freie Sachverständige
• Gerichtlich beeidete und zertifizierte Gutachter
• Makler
• Immobilienexperten
• Kreditinstitute

Immobilienbewertung: Erklärung der Begriffe

Beim Verkauf der Immobilie werden Sie auf viele Fachbegriffe stoßen, die ähnlich klingen, aber verschiedene Bedeutungen haben.

Die folgenden Begriffe gilt es, auseinander zu halten:

• Marktwert: Das ist der Wert, den deine Immobilie repräsentiert. Er stellt jedoch keine aktuelle Repräsentation des wahrscheinlichen Kaufpreises dar.
  
• Verkehrswert: Der Verkehrswert ist der Wert, den deine Immobilie im allgemeinen Grundstücksverkehr auf dem aktuellen Markt wahrscheinlich erzielen wird.
  
• Beleihungswert: Banken sind oft am Beleihungswert interessiert. Dieser gibt an, wie die künftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter vorsichtigen Schätzungen aussehen könnte.
  
• Verkaufswert: Mit dem Verkaufswert ist der Veräußerungspreis gemeint, zu dem der Verkauf deiner Immobilie zustande kommen könnte.
  
• Einheitswert: Der Einheitswert ist der steuerliche Wert, den das Finanzamt als Messgröße nutzt, um Grundsteuer und andere Steuerarten festzulegen.

Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, gibt es verschiedene Verfahren, die hierfür herangezogen werden können. Hierbei fließen viele Faktoren mit ein und es kommen durchaus komplexe Methoden zum Einsatz.

Daher ist es immer ratsam, eine Immobilienbewertung von einem Experten durchführen zu lassen. Es gibt mehrere Bewertungsmethoden, gängig sind drei verschiedenen Verfahren zum Bewerten von Immobilien. Dies sind das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Während das Sachwertverfahren den Wert des Grund und Bodens und des Neubaus gegenüberstellt, wird beim Vergleichswertverfahren der Immobilienwert anhand der Preise ähnlicher zum Verkauf stehender Objekte bestimmt. Und beim Ertragswertverfahren wird berechnet, wie hoch der Ertrag wäre, wenn Sie dieses Objekt vermieten würden.

Welches Verfahren wann angewendet wird, wie sich diese unterscheiden und wie berechnet wird, erfahren sie hier.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eines der drei gängigsten Wertermittlungsverfahren bei der Bewertung von Immobilien. Dieses ist in der Berechnung besonders kompliziert, da viele Faktoren mit einberechnet werden.

Es eignet sich bei Immobilien, die nicht vermietet, sondern selbst genutzt werden, wie zum Beispiel bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen. Zur Ermittlung des Sachwerts nutzt der zertifizierte Sachverständige den Bodenwert inklusive Erschließungskosten sowie den Gebäudesachwert, der aus dem Bauwert, den Baunebenkosten und dem Wert der Außenanlagen besteht. Bei den Herstellungskosten berücksichtigen Gutachter den jeweiligen Standard der Bauweise, ob diese eher einfach oder hochwertig ist und welche Sanierungen umgesetzt wurden. Auch die Restnutzungsdauer der Immobilie spielt eine wesentliche Rolle. Aus dem Ergebnis des Sachwertverfahrens lässt sich der Verkehrswert ableiten.

Berechnung von Boden- und Gebäudesachwerten

Mit dem Sachwertverfahren wird der Wert von bebauten Grundstücken ermittelt. Hierbei wird der zu berechnende Sachwert vor allem aus zwei Werten, die getrennt voneinander zu beurteilen sind, ermittelt:

• Bodenwert: Dieser gibt den Wert des Bodens wieder und umfasst auch die Erschließungskosten.
• Sachwert des Gebäudes oder der Gebäude: hier werden sowohl der Neubauwert samt Baunebenkosten als auch der Wert von Außenanlagen begutachtet und bewertet. Dieser wird dann um einen Abschlag für das Alter des Gebäudes gemindert.

Generell sind folgende Angaben und Nachweise ausschlaggebend, wenn es um die Ermittlung des Sachwertes mit dem Sachwertverfahren geht:

• Bodenwert
• Größe des Grundstücks
• Baujahr des Bauwerkes bzw. der Bauwerke
• Baubeschreibung sämtlicher Gebäude und Außenanlagen, die sich auf dem Grundstück befinden
• Beschreibung des Grundstückes und des Bodens
• Daten zum umbauten Raum
• Informationen über eventuellen Reparatur- und Instandhaltungsrückstau
• Auskünfte zu besonderen betrieblichen Einrichtungen
• Sanierungen und Umbauten
• Ausstattung des Gebäudes

Anwendungsgebiete des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei Immobilien zum Einsatz, die nicht vermietet, sondern von den Eigentümern selbst genutzt werden. Daher wird das Sachwertverfahren vor allem bei Ermittlung des Verkehrswertes von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen herangezogen, sowie bei Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Es kann aber auch zur Wertermittlung anderer Objekte, die keine Mieteinnahmen generieren, genutzt werden, z. B. Fabrikanlagen oder militärische Einrichtungen.

Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren ist eine rechnerisch saubere Überprüfung des Bestandes. Daher gibt es am Ende einen zuverlässigen Wert des reinen Substanzwertes eines bebauten Grundstückes – vorausgesetzt natürlich, dass es fachmännisch durchgeführt wurde.

Auf der anderen Seite sehen Kritiker vor allem Probleme, da das Ergebnis stets von der Wahl der zutreffenden Marktanpassungsfaktoren abhängt. Eine Ausdifferenzierung zwischen den Kosten und dem Wert des Gebäudes ist nicht immer ausreichend gegeben. Daher sollten auch andere Faktoren, die den Wert beeinflussen, mit berücksichtigt und analysiert werden. Hierzu zählen zum Beispiel der Gebäudezustand bezüglich der Abnutzung und der Instandhaltung. So sollte unter anderem auch noch eine Restnutzungsdauer neben dem Baujahr und der Gesamtnutzungsdauer in die Kalkulation mit einfließen und damit ebenfalls den Sachwert der Immobilie beeinflussen.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein weiteres der drei klassischen Immobilienbewertungsverfahren. Mit ihm ist es möglich, den Wert einer Liegenschaft einfach und schnell zu ermitteln. Es ist heutzutage in Österreich besonders beliebt, da es – im Gegensatz zu den beiden anderen Methoden –  den großen Vorteil mit sich bringt, dass in die Berechnung von Grundstücks- und Immobilienwerten die aktuelle Marktlage mit einfließt.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert eines Objektes durch einen Vergleich mit ähnlichen zum Verkauf stehenden Objekten ermittelt. Bewertet werden können sowohl unbebaute Grundstücke als auch bebauter Boden. Zuerst wird der Wert von Grund und Boden ermittelt. Dieser kann der Kaufpreissammlung österreichischer Gutachterausschüsse entnommen werden, der einen Überblick über die Verkaufswerte vergleichbarer und damit ähnlicher Objekte gibt. Um einen aussagekräftigen Verkehrswert mit dem Vergleichswertverfahren zu erzielen, sollten mindestens zehn Bewertungen vergleichbarer Grundstücke bzw. Immobilien in die Bewertung mit einfließen.

Für einen realistischen Vergleich ist es notwendig, dass die zum Vergleich herangezogenen Objekte auch in der gleichen Region und im Idealfall im gleichen Einzugsgebiet liegen. Zudem sollten sie hinsichtlich Größe, Ausstattung, Erhaltungszustand und Baujahr ähnlich sein. Auch das Ermittlungsdatum des Marktwertes der zu vergleichenden Objekte ist wichtig zu beachten, um sich an der aktuellen Marktlage zu orientieren. Zieht man als Vergleich zu alte Vergleichswerte heran, können diese aufgrund der ständigen Änderungen der Immobilienwerte am Markt einen ungenauen Verkehrswert ergeben.

Eine weitere Möglichkeit, um den Wert des Bodens festzulegen, ist der Bodenrichtwert. Dieser wird von den Städten und Gemeinden über die Bodenrichtwertkarten ermittelt. Sie geben an, welcher Wert für Grundstücke in verschiedenen Lagen festgelegt wurde. Eine weitere Möglichkeit, um Immobilien mit dem Vergleichswertverfahren einzuschätzen, sind die Grundstücksmarktberichte sowie die Ergebnisse eigener Marktrecherchen vergleichbarer und zum Verkauf stehender Objekte. Aber auch andere Aspekte wie die Infrastruktur, der bauliche Zustand und die Ausstattung fließen beim Vergleichswertverfahren in die Beurteilung eines Objektes mit ein.

Anwendungsgebiete des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren wird ähnlich wie beim Sachwertverfahren bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien wie Ein- oder Mehrfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen verwendet.

Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Der große Vorteil des Vergleichswertverfahrens ist die Tatsache, dass es bei der Berechnung den tatsächlichen Verkehrswert widerspiegelt, da dieser durch den Marktvergleich mit einfließt. Zudem ist es ein leicht verständliches und nachvollziehbares Verfahren zur Wertermittlung von Boden, mit dem auch Laien einigermaßen zuverlässige Ergebnisse ermitteln können. Da aber für zuverlässige und genaue Ergebnisse viele Faktoren geprüft werden sollten, ist die Durchführung durch einen Experten wie zum Beispiel einem Hausberater ratsam.

Der große Nachteil des Vergleichswertverfahrens ist, dass eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten verfügbar sein muss und diese sehr ähnlich sein sollen. Eine ausreichende Anzahl wären ca. 5-10 Vergleichsobjekte. Dies ist in der Praxis aus verschiedenen Gründen oft gar nicht möglich.

Somit müssen Objekte herangezogen werden, die nicht exakt den Anforderungen entsprechen, sodass es auf diese Weise zu Abweichungen bei der Berechnung des Verkehrswertes kommen kann. Ein weiterer Nachteil ist, dass dieses Verfahren zur Immobilienbewertung stärker den Schwankungen des Marktes unterliegt, als es beim Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren der Fall ist. Somit ist der ermittelte Wert eines Objektes nur eine Momentaufnahme und muss nicht lange Bestand haben. Daher macht es hier wenig Sinn, ältere Ergebnisse eines früher einmal durchgeführten Vergleichswertverfahrens für eine aktuelle Wertbestimmung heranzuziehen.

Das Ertragswertverfahren

Die Ermittlung des Ertragswertes über das Ertragswertverfahren ist eine komplexe Berechnungsmethode. Es gibt das vereinfachte und das vollwertige Ertragswertverfahren.

Das vereinfachte Ertragswertverfahren

Beim vereinfachten Ertragswertverfahren werden der Bodenwert sowie die sich daraus ableitende Verzinsung des Bodenwertes nicht beachtet. Daher fließen bei diesem Verfahren zur Immobilienbewertung lediglich die baulichen Anlagen in die Berechnung mit ein. Dies macht die Ermittlung des Ertragswertes deutlich einfacher, sodass dieses Verfahren theoretisch auch ohne Experten durchgeführt werden kann. Der ermittelte Wert ist dafür aber nicht so genau wie beim vollwertigen Ertragswertverfahren.

Das vollwertige Ertragswertverfahren

Beim vollwertigen Ertragswertverfahren wird der Wert von Grund und Boden mit einbezogen. Dies hat aber zur Folge, dass auch ein Vergleichswertverfahren, welches wir weiter oben im Artikel erklärt haben, erforderlich ist. Anschließend wird der Mietwert errechnet. Dieser setzt sich vor allem aus der Größe des Objektes, der Qualität der Ausstattung sowie der Lage zusammen. Dies ergibt den sogenannten Rohertrag einer Immobilie.

Vom Rohertrag müssen aber noch die umlegbaren Anteile der Kosten durch die Bewirtschaftung in Abzug gebracht werden. Auch der Liegenschaftszins wird noch mit in die weiterführende Berechnung des Objektwertes anhand des Ertragswertverfahrens mit einkalkuliert. Dessen Höhe wiederum richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie der Lage des Grundstückes sowie der Art der Objektnutzung. Den Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins ergibt die Bodenwertverzinsung, die wiederum vom Erlös der Immobilie zu subtrahieren ist.

Die Bewertung von Grund und Boden sowie Bauobjekten sollte immer unabhängig voneinander erfolgen. Der Ertragswert wird schlussendlich aus dem Wert des Grund und Bodens und dem Wert der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude errechnet.

Formel für Berechnung Gebäudeertragswert:

Jahresrohertrag (nachhaltig erzielbare ortsübliche Jahresmiete)
– Bewirtschaftungskosten (Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfallswagnis, Verwaltungskosten)
= Jahresreinertrag des Grundstückes
– Bodenwertverzinsung (Bodenwert* Liegenschaftszinssatz; Kosten d. Kapitalbindung) 
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältigungsfaktor (aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer d. Immobilie abgeleitet)
= GEBÄUDEERTRAGSWERT

Berechnung Ertragswert anhand eines Beispiels:

Grundstücksgröße: 1.000 m²
Bodenrichtwert pro m²: 100 Euro

Bodenwert: 100.000 Euro (Produkt aus Grundstücksgröße und Bodenrichtwert

Rohertrag (ortsübliche Jahresmiete): 30.000 EUR
– Bewirtschaftungskosten: 5.000 EUR
= Reinertrag d. Grundstücks: 25.000 EUR
– Bodenwertverzinsung bei 5 % Liegenschaftszins: 5000 EUR
= Gebäudereinertrag: 20.000 EUR
Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren: *14
Gebäudeertragswert: 280.000 EUR
+ Bodenwert von 100.000 EUR = vorläufiger Ertragswert von 380.000 EUR
– sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. nicht sanierter Wasserschaden): 50.000 EUR
= ERTRAGSWERT: 330.000 EUR

Anwendungsgebiete des Ertragswertverfahrens

Wie bereits oben erwähnt, wird das Ertragswertverfahren bei vermietenden Objekten eingesetzt, in der Regel bei Renditeobjekten. Dies können zum Beispiel zu vermietende (Eigentums-)Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie große Wohn- oder Geschäftshäuser, aber auch Immobilien für die gewerbliche Nutzung sein. Aber auch für die Bewertung von Grundstücken mit Mischnutzung ist das Ertragswertverfahren einsetzbar, um einen Objektwert zu ermitteln.

Das Ertragswertverfahren kann sowohl einem potenziellen Investor verwendet werden, um die Rentabilität einer Investition zu ermitteln. Aber auch als Bemessungsgrundlage für Finanzämter, Behörden und Finanzierungsinstitute, die bei einem Kauf eines Objektes teilhaben.

Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren ist vor allem für Anlageobjekte geeignet, bei denen die Mieteinnahmen eine große Rolle spielen. Es kommt allerdings nicht bei privat genutzten Immobilien zum Einsatz. Hier sind die anderen beiden Verfahren für die Immobilienbewertung, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren, besser geeignet.

Somit ist dieses Verfahren vor allem für Investoren und Vermieter nützlich. Zudem ist Vorsicht geboten, da eine falsche Auswahl des Liegenschaftszinses zu erheblichen Ergebnisverfälschungen führen kann. In jedem Fall sollte die Ermittlung des Ertragswertes durch ein Ertragswertverfahren, der in die Kaufentscheidung für ein Investitionsobjekt mit einfließt, durch einen Experten durchgeführt werden. Werden nämlich nicht alle Aspekte korrekt mit berücksichtigt, kommt es zu falschen Ergebnissen und damit womöglich auch zu einer falschen Beurteilung der Rentabilität.

Im österreichischen Liegenschaftsgesetz werden alle Verfahren genau beschrieben. Zudem findest du dort wichtige Hinweise zu Bewertungsregeln, zur Wahl des richtigen Verfahrens sowie zu Erfordernissen des Gutachtens.

Welche Faktoren beeinflussen eine professionelle Immobilienbewertung?

Wie schon oben erwähnt, gib es zahlreiche wichtige Faktoren, die den Verkehrswert und somit den Verkaufspreis einer Immobilie beeinflussen. In einer Online-Bewertung sind diese nicht immer enthalten, weshalb Sie sich auf die langjährige Erfahrung von zertifizierten Sachverständigen verlassen sollten. Diese sind darin geschult, die folgenden Faktoren zu erkennen und entsprechend in die verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung einfließen zu lassen:

Ablauf und Kosten einer Immobilienbewertung

1. Als Erstes erfolgt eine umfängliche Bestandsaufnahme des Objekts und der Objektunterlagen in Form einer Besichtigung des Objekts, auf deren Grundlage eine Analyse der Stärken und Schwächen möglich ist.
2. Anhand von Checklisten geht der Experte die bewertungsrelevanten Punkte durch und prüft diese (Beispiele: Wie sieht die Bausubstanz aus? Was wurde saniert? Wie entwickelt sich der Stadtteil?).
3. Alle werterhöhenden Merkmale (Beispiel: Mietsteigerungsmöglichkeiten) und alle wertmindernden Merkmale (Beispiel: feuchte Keller) gehen mit in das abschließende Immobiliengutachten ein.
4. Am Ende steht die Festsetzung des Immobilienwerts unter Berücksichtigung der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation für vergleichbare Immobilien.

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Ist eine Immobilienbewertung online sinnvoll?

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