Sie besitzen ein Grundstück und spielen mit der Überlegung dieses zu verkaufen? Je nach Widmung, Größe, Lage und weiteren Merkmalen des Grundstückes gibt es hier diverse Möglichkeiten.
Wichtig ist zum Beispiel, dass Sie sich vorab etliche Informationen einholen wie zum Beispiel den Verkehrswert sowie die Bebauungsvorschriften des jeweiligen Grundstücks. Für einen erfolgreichen Grundstücksverkauf ist auch notwendig, dass Sie alle Unterlagen und Dokumente vorliegen haben.
Welche das sind, was Sie bei einem Verkauf eines Grundstückes beachten müssen und welche Steuern auf Sie zukommen lesen Sie hier im Artikel.
Einholung von Dokumenten und Informationen zum Grundstück
Bevor Sie mit dem Verkauf Ihres Grundstückes beginnen, ist es wichtig alle dafür notwendigen Informationen und Unterlagen vorab zu sammeln. Sie benötigen diese nicht nur für die Vermarktung, sprich für die Erstellung eines Exposés und einer Anzeige sondern auch für die Kaufinteressenten um eventuelle Fragen zum Grundstück zu beantworten und damit Sie Nachweise vorlegen können. Auch für die Ermittlung des Verkehrswertes und des Verkaufspreises sind diese Unterlagen notwendig.
Die häufigsten Fragen sind: Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf eines Grundstückes und woher bekomme ich diese?
Hier eine Aufzählung, welche Dokumente Sie einholen sollten und woher Sie diese erhalten, wenn Sie sich für einen Grundstücksverkauf entscheiden:
- Aktueller Grundbuchauszug – Bezirksgericht, Vermessungsamt, Notar oder Online
- Flächenwidmungs– bzw. Bebauungsplan – Gemeindeamt, Magistrat oder Online
- Kataster- bzw. Liegenschaftskarte (eventuell Flurkarte) – Gemeindeamt
- Erschließungsnachweis – Gemeindeamt
- Altlasten- und Baulastenverzeichnis – Bauamt oder Online
- Vermessungsunterlagen – Gemeindeamt
- Bauvoranfrage – Gemeindeamt
- Grundsteuerbescheid – Gemeindeamt
- Außen- sowie Luftbildaufnahmen des Grundstückes – Gemeindeamt
Arten von Grundstücken
Grundstück ist nicht gleich Grundstück. Sie unterscheiden sich in der Größe, Lage, Ausrichtung und auch in der vorgesehenen Nutzungsart. Für die Kaufinteressenten Ihres Grundstückes ist das natürlich eine wichtige Information. Sie wollen wissen welche Zukunftspläne sie damit erfüllen können. In der Regel gibt es 5 verschiedene Grundstücksarten:
- Brachland:
Bei dieser Art von Grundstück ist eine Bebauung gar nicht oder nur eingeschränkt möglich. Das können zum Beispiel landwirtschaftliche Flächen sein wie Acker oder Wiesen. Die Bodenqualität dieser Grundstücke ist daher oft problematisch und erschwert den Verkaufsprozess. Potenzielle Interessenten für Grundstücke, die in die Kategorie Brachland fallen, können z. B. Investoren in der Land- und Forstwirtschaftsbranche sein
- Bauerwartungsland:
Diese Art von Grundstück ist aktuell nicht als Bauland zugelassen, es darf also nicht bebaut werden und es gibt noch keinen Bebauungsplan. Es wäre aber möglich, dass das Grundstück in naher Zukunft zu Bauland gewidmet wird. Auch Flächen, für die ein Bau geplant ist, werden rechtlich im Planungszustand nur als Bauerwartungsland gesehen. Erst ein Eintrag im Bebauungsplan schafft ein Baurecht. Potenzielle Käufer für Flächen der Kategorie Bauerwartungsland sind z. B. Investoren
- Rohbauland:
Rohbauland ist rechtlich schon einen Schritt weiter als das Bauerwartungsland, es ist bereits eine Vorstufe zum Bauland. Des ist zwar schon als Bauland zugelassen, aber es ist noch nicht erschlossen, es fehlen meistens noch Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom. Diese sind allerdings notwendig, bevor das Grundstück bebaut werden kann. Erst nach Erschließung kann bebaut werden. Investoren, Gemeinden und Bauträger sind als mögliche Interessenten denkbar.
- Bauland
Unter Bauland versteht man ein bereits erschlossenes und bebaubares Grundstück, es gibt einen rechtsgültigen Bebauungsplan. Diese Art von Flächen befinden sich meist in bereits bebauten Gebieten und sind für potenzielle Bauherren die attraktivste Art von Grundstücken. Potenzielle Interessenten für Grundstücke der Kategorie Bauland finden sich je nach Größe Bauträger, aber auch Privatpersonen.
- Bebautes Grundstück
Wie der Name schon sagt, handelt es sich hierbei um ein bereits erschlossenes und bebautes Grundstück. Das heißt, dass sich hier schon ein oder mehrere Gebäude darauf befinden. Mögliche Faktoren, die einen Grundstücksverkauf eines bereits bebauten Grundstücks beeinflussen, sind z. B. der Zustand des Gebäudes, Möglichkeiten zur Weiternutzung oder Erweiterung oder ein eventueller Abriss. Je nachdem was die Interessenten damit vorhaben, können diese Parameter den Grundstücksverkauf erleichtern oder erschweren. Mögliche Käufer können private Personen oder Bauträger sein.
In Summe der Dinge kann man festhalten, dass ein bereits erschlossenes Grundstück einen höheren Verkaufspreis erzielen lässt, als ein Brachland oder ein Bauerwartungsland.
Wertermittlung des Grundstückes
Die Ermittlung des Grundstückswertes ist nicht nur bei einem geplanten Verkauf notwendig, sondern auch zum Beispiel, wenn Sie ein Grundstück geerbt haben oder innerhalb der Familie kaufen möchten. Der Grundstückswert dient auch oft als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer.
Bei der Ermittlung des Grundstückwertes wird der Wert zu einem bestimmten Stichtag ermittelt, diesen nennt man Verkehrswert. Der Wert des Grundstückes hängt unter Anderem von folgenden Faktoren ab:
- Lage
- Größe des Grundstückes
- Ausrichtung und Zuschnitt des Grundstückes
- Widmung bzw. Art des Grundstückes
- Bebaubarkeit des Grundstückes
- Grad der Erschließung des Grundstückes
- Bodenbeschaffenheit des Grundstückes
- Gibt es Altlasten oder Rechte Dritter am Grundstück?
- Wie sieht es mit dem Bebauungsgrad aus?
Pauschal kann man sagen, dass bebaute Grundstücke, Eckgrundstücke in stark bewohnten Gegenden und Grundstücke in guter Verkehrslage mit guter Infrastruktur teurer sind als zum Beispiel bebaute Grundstücke am Land.
Lage
Der Preis des Grundstückes hängt sehr viel von der Lage ab. In beliebten Gegenden in denen das Angebot an Bauplätzen sehr gering ist, ist der Quadratmeterpreis höher als in abgelegenen Regionen mit kleineren Einzugsgebieten. Natürlich spielt auch die Umgebung eine große Rolle und kann den Wert des Grundstückes deutlich steigern. Zu prüfen ist, gibt es Schulen, Kindergärten, Ärzte in der Nähe. Wie ist die Infrastruktur, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Supermärkte, Einkaufsmöglichkeiten, Anschluss an Autobahnen, Freizeitmöglichkeiten etc.
Größe
Natürlich hängt der Verkaufspreis auch maßgeblich von der Größe des Grundstückes ab. Die Größe und auch die Bebaubarkeit des Grundstückes entscheidet auch, welche Projekte man auf dem Grundstück zukünftig umsetzen kann. Ein wichtiger Faktor ist auch, wieviel Quadratmeter Wohnfläche kann ich auf einem Grundstück schaffen. Dies lässt sich aus dem Bebauungsplan ablesen, mehr dazu untenstehend.
Wenn Sie ein großes Grundstück verkaufen wollen, besteht auch die Möglichkeit dieses durch eine Realteilung in zwei oder mehrerer Parzellen aufzuteilen und diese separat ins Grundbuch einzutragen. Dadurch haben Sie bessere Verkaufschancen und können auch einen höheren Verkaufspreis erzielen, da kleinere Grundstücke mehr private Kaufinteressenten anziehen als große Grundstücke. Zum einen bevorzugen viele kleinere Grundstücke und die Anschaffungskosten sind für die Kaufinteressenten auch deutlich niedriger.
Ausrichtung und Zuschnitt des Grundstückes
Wie das Grundstück ausgerichtet ist, hat einen großen Einfluss auf den Preis. Aus Marktanalysen lässt sich herauslesen, dass nach Süden ausgerichtete Grundstücke höhere Preise erzielen als nach Osten oder Norden ausgerichtete Parzellen.
Natürlich ist auch der Zuschnitt des Grundstückes ein wichtiger Faktor, der sich auf den Preis auswirkt. Ein Grundstück, welches besonders lang ist, aber dafür in der Breite sehr eingeschränkt ist, hat einen geringeren Wert, da die Bebaubarkeit aufgrund der vorgegebenen Abstände stark eingeschränkt ist.
Wer ein Haus baut, möchte in der Gestaltung flexibel sein, daher ist ein rechteckiges Grundstück am beliebtesten. Viele bevorzugen auch ein Eckgrundstück anstelle eines Mittelgrundstücks, da man hier eventuell einen besseren Ausblick in die Ferne hat und das Grundstück mehr frei liegt.
Auch die Neigung des Grundstückes hat eine Auswirkung auf den Quadratmeterpreis. Ebene Grundstücke sind gefragter als Grundstücke mit Hanglage, da diese einfacher und günstiger zu bebauen sind.
Widmung
Die Widmung eines Grundstückes wird im Flächenwidmungsplan festgelegt. Die ortsansässige Gemeinde bestimmt, wie das Grundstück zukünftig genutzt werden kann, das kann zum Beispiel sein: Bauland, Grünland oder Verkehrsfläche.
Bebaubarkeit
Alle Informationen zur Bebaubarkeit finden Sie im Flächenwidmungsplan und im Bebauungsplan. Dort können Sie herauslesen, wieviel Fläche des Grundstückes bebaut werden darf, wie hoch gebaut werden darf, welche Dachform und Dachneigung gebaut werden darf, wie tief der Keller sein darf, wie weit Sie von der Grundstücksgrenze des Nachbars weichen müssen usw.
Gutes Bauland ist teuer, man kann pauschal sagen: je uneingeschränkter ein Grundstück in Punkto Bebaubarkeit ist, umso interessanter ist es für potenzielle Käufer und desto höher ist auch der Verkaufspreis.
Was tun, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?
Wenn es keinen Bebauungsplan gibt und eine Bebaubarkeit auch nicht aus den umliegenden Bauwerken abgeleitet werden kann, ist es anzuraten, sich an das Bauamt der örtlichen Gemeinde zu wenden und eine Bauvoranfrage einzureichen. In diesem Fall können Sie Vorschläge für die Bebauung des Grundstückes einbringen und die Gemeinde entscheidet im Rahmen eines Verfahrens, ob diese gestattet werden. Bei positiver Entscheidung erhalten Sie einen Bewilligungsbescheid, welcher 3 Jahre gültig ist. Eine solche Voranfrage wird in der Regel von Stadtplanern oder Architekten ausgestellt, die Kosten werden von der Gemeinde bekanntgegeben.
Für eine Bauvoranfrage müssen folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt werden:
- Baubeschreibung
- Bauantrag
- Lageplan
- Entwässerungsplan
- Einverständniserklärung von Nachbarn
- Bestandsfotos
Prinzipiell kann auch der Kaufinteressent bereits vor dem Verkauf oder Kauf in diesem Fall eine Bauvoranfrage stellen. Dies ist oft dann der Fall, wenn es sich um Bauträger handelt, denn diese sind sehr daran interessiert, das Projekt bereits perspektivisch zu klären. Natürlich ist es von Vorteil, wenn Sie eine Bauvoranfrage vor Verkauf einzureichen. Hierfür müssen Sie einige Zeit einplanen, aber je mehr Informationen Sie den Interessenten zu den Bebauungsmöglichkeiten geben, umso besser können sich die Interessenten vorstellen, was sie alles am Grundstück verwirklichen können und das steigert wieder den Kaufpreis.
Grad der Erschließung des Grundstückes
Beim Grad der Erschließung des Grundstückes unterscheidet man: vollständig erschlossen, teilerschlossen und nicht erschlossen.
Je nachdem welche Anschlüsse bereits vorhanden sind, wird das Grundstück in diese drei Kategorien eingeteilt. Relevant sind hier: Anschluss an die Kanalisation, Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung, Versorgung mit Strom, Gas, Telefonnetz etc. Auch der Anschluss des Grundstückes an eine öffentliche Straße mit Beleuchtung und Gehweg hat Einfluss auf den Grad der Erschließung.
Bodenbeschaffenheit des Grundstückes
Die Bodenverhältnisse spielen vor allem eine große Rolle bei Grundstücken, auf denen ein Gebäude errichtet werden soll. Ist der Boden steinig, felsig oder stark verdichtet, kommt eine Erschwernis beim Ausheben der Baugrube hinzu. Ist die Bodenbeschaffenheit locker oder sandig, kann es sein, dass es Probleme bei der Herstellung des Fundamentes geben kann. Das alles kann auch zu zusätzlichen Kosten beim Bau führen.
Gibt es Altlasten oder Rechte Dritter am Grundstück?
Mit Altlasten sind Altablagerungen in Boden und Grundwasser gemeint, von denen oft erhebliche Gesundheitsgefährdungen ausgehen. Hier müsste der Grund und Boden saniert werden, um ihn von den Kontaminationen zu befreien, was mit hohen Kosten verbunden ist und den Wert des Grundstückes mindert.
Ein potenzieller Käufer kann vor dem Kauf bei Verdachtsfall auf Chemikalien im Boden auf ein Gutachten bestehen, bei dem der Boden und das Grundwasser untersucht werden. Die Vergangenheit eines Grundes verweist meist schon darauf, ob der Verdacht von Altlasten besteht – hat es sich zum Beispiel zu einem früheren Zeitpunkt um den Standort von einer Tankstelle, Kfz-Werkstatt, Gerberei usw. gehandelt, liegt der Verdacht nahe.
Im Verdachtsflächenkataster sind alle Altablagerungen und Altstandorte eingetragen, von denen auf Grund früherer Nutzungsformen erhebliche Gefahren für die Gesundheit des Menschen oder die Umwelt ausgehen können. Mit der Abfrage zum Verdachtsflächenkataster kann geprüft werden, ob eine bestimmte Liegenschaft im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas geführt wird. Zum Verdachtsflächenkataster >>>
Am Grundstück können auch andere Lasten liegen – wie zum Beispiel diverse Grunddienstbarkeiten und Servitutsrechte, Baulasten, Vorkaufsrechte oder Wiederkaufsrechte. Mehr Infos zu diesem Thema finden Sie in unserem Expertentipp „Grundbuch in Österreich – jetzt verständlich erklärt„.
Rechte Dritter könnten zum Beispiel ein Wegerecht sein, dabei hat ein Anderer (z.B. der Nachbar) ist die Erlaubnis, Teile des Grundstückes als Zufahrt zu benutzen. Es gibt aber auch Grunddienstbarkeiten, die zu einem Unterlassen zwingen wie z.B. das Verbot mit bestimmten Brennstoffen zu heizen oder auf dem Grundstück ein Gewerbe zu betreiben.
Sind derartige Lasten im Grundbuch eingetragen, mindert sich der Verkehrswert des Grundstückes – je nach Art mehr oder weniger beträchtlich.
Bebauungsgrad
Die Baugesetze in Österreich sind länderspezifisch, das heißt, diese sind in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. In den Baugesetzen sind die jeweiligen Verordnungen zur Bebauungsdichte der verschiedenen Gebiete geregelt.
Mit dem Bebauungsgrad kann man feststellen, ob am Grundstück noch weitere Gebäude gebaut werden können oder ob die die maximale Bebauungsdichte eventuell schon erreicht wurde.
Daraus folgt, der Bebauungsgrad ist das prozentuale Verhältnis zwischen der bebauten und unbebauten Fläche eines Baugrundes. Die Berechnung beinhaltet auch Garagen, Parkplätze und dergleichen.
Der Bebauungsgrad wird wie folgt berechnet:
Bebauungsfläche / Nettofläche des Grundstücks x 100
Die Bebauungsfläche ist die Grundrissprojektion der Außenabmessungen eines Gebäudes auf das Grundstück. Die Nettofläche des Baugrundes besteht aus der bebauenden Grundstückparzellen.
Das Ergebnis aus der Berechnung ist der Wert, den man dann mit dem Wert der gesetzlichen Bestimmung bezüglich Bebauungsdichte abgleicht. So kann man sehen, ob es noch bauliche Möglichkeiten gibt oder ob diese schon erschöpft sind.
Ein Beispiel aus dem Steiermärkischen Raumordnungsgesetz aus dem Jahr 1974 soll das ganze verdeutlichen. Dieses Gesetz legt folgende Mindest- bzw. Höchstwerte für den Bebauungsgrad fest:
- Reine Wohngebiete: 0,2 – 0,8
- Allgemeine Wohngebiete: 0,2 – 1,4
- Kerngebiete: 0,5 – 2,5
- Gewerbegebiete: 0,2 – 2,5
- Industrie- und Gewerbegebiete 1: 0,2 – 2,5
- Industrie und Gewerbegebiete 2: 0,2 – 2,5
- Dorfgebiete: 0,2 – 1,5
- Kurgebiete: 0,2 – 0,8
- Erholungsgebiete: 0,2 – 0,8
- Gebiete für Einkaufszentren 1: 0,5 – 2,5
- Gebiete für Einkaufszentren 2: 0,5 – 2,5
- Ferienwohngebiete: 0,2 – 0,8
In jedem Bundesland kann es in bestimmten Situationen zu Überschreitungen kommen – diese werden im Baugesetz genau definiert.
Bodenwert
Was ist der Bodenwert?
Der Bodenwert ist der Wert eines nicht bebauten oder fiktiven freien Grundstückes. Auf dem österreichischen Immobilienmarkt wird der Begriff Bodenwert zwar nicht als solcher verwendet, dafür können Sie als Eigentümer jedoch die Grundstückspreise abrufen.
Der Bodenwert einer Liegenschaft wird zur Berechnung des Grundstückswerts herangezogen und die Ermittlung erfolgt auf der Grundlage des Pauschalwertmodells. Alternativ kann der Grundstückswert auch von geeigneten Werten abgeleitet werden, die dem Immobilienpreisspiegel entnommen sind.
Wie wird der Bodenwert ermittelt?
Pauschalwertmodell:
Der Bodenwert eines Grundstücks wird als ungekürzter, durchschnittlicher Bodenwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche bezeichnet. Ungekürzt deshalb, weil hier noch keine Kürzung für die Bebauung und pauschale Erhöhungen erfolgt. Den Bodenwert Ihrer Liegenschaft können Sie bei Ihrem zuständigen Lagefinanzamt anfragen. Alle Anfragen sind elektronisch über FinanzOnline zu stellen.
Das Pauschalwertmodell verwendet dazu folgende Formel:
Grundwert (Grundfläche x 3-fachem Bodenwert/m² x Hochrechnungsfaktor) + Gebäudewert (Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor x Abschlag für Alter und Art des Gebäudes)
Der Hochrechnungsfaktor in dieser Berechnungsformel lässt sich der Anlage zur Grundstückswertverordnung entnehmen. Für jede Gemeinde in Österreich bzw. jeden Bezirk oder Stadtteil der größeren Städte wird der Hochrechnungsfaktor festgesetzt. Ist die Berechnung anhand des Pauschalwertmodells nicht möglich, dient der Immobilienpreisspiegel als Hilfsmittel.
Immobilienpreisspiegel
Im Immobilienpreisspiegel sind alle Erwerbsvorgänge auf dem Grundstücksmarkt erfasst und anhand dieser Verkaufsdaten lässt sich der Bodenwert für den jeweiligen Standort bestimmen.
Welche Faktoren beeinflussen den Bodenwert?
Pauschal kann man sagen, dass ein Grundstück am Land einen niedrigeren Bodenwert aufweist als ein Grundstück in der Stadt. Deshalb ist der wichtigste Parameter die Lage des Grundstücks. Befindet sich das Grundstück an einem See, gibt es in der Nähe eine Autobahn und wie weit ist es bis zur nächsten Stadt?
Die Hochrechnungsfaktoren aus dem Pauschalwertmodell wurden am 1. Jänner 1973 für die jeweiligen Standorte festgesetzt. Damals erfolgte ein Vergleich der durchschnittlichen Bodenwerte mit den durchschnittlichen Verkehrswerten pro Quadratmeter unbebautem Grund. Durch die Multiplikation des Bodenwerts mit dem für die Gemeinde geltenden Hochrechnungsfaktor ergibt sich schließlich der Grundstückswert der Liegenschaft.
Wo finde ich die Grundstückswerte?
Bis zum 31. Dezember 2016 wurde der Immobilienpreisspiegel der WKO herangezogen. Seit 1. Jänner 2017 gilt die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria. Demnach liegen beispielsweise die Durchschnittspreise für Baugrundstücke in der Gemeinde Mödling in Niederösterreich bei 684,60 Euro pro Quadratmeter und in Neunkirchen in Niederösterreich bei 80,00 Euro pro Quadratmeter (Stand 31.03.2022). Anhand dieser Durchschnittspreise für Grundstücke erhalten Sie als Eigentümer einen ersten Hinweis, was Land an Ihrem Standort wert ist.
Hier ist der Link zu den Durchschnittspreisen der Statistik Austria: Immobilien-Durchschnittspreise (statistik.at)
Diese Durchschnittspreise sind nicht bindend, sie dienen als Anhaltspunkt. Die tatsächlich erzielbaren Kaufpreise weichen oft stark davon ab und sind meist etwas höher. Grund dafür ist, dass der Bodenrichtwert nicht auf kurzfristige Entwicklungen am Immobilienmarkt eingeht und somit kein Aktualitätskriterium besitzt.
Die Wertermittlung eines Grundstückes selbst in die Hand zu nehmen ist immer ein Risiko. Auch wenn Sie vorab alle Informationen und Unterlagen eingeholt haben, fehlt das Expertenwissen und die Erfahrung um eine realistische Einschätzung zu treffen. Unser Rat wäre, sich Hilfe von einem Experten zu holen. Dieser wird alle wichtigen Faktoren in die Bewertung mit einfließen lassen und hat einen guten Überblick über die aktuelle Marktsituation und über ähnliche Grundstücke.
TIPP:
Sie möchten eine erste Einschätzung über den Wert Ihres Grundstückes online abfragen? Dann nutzen Sie unseren kostenlosen Online Immobilienrechner. Nach Eingabe der Grundstücksdaten erhalten Sie eine Preisspanne des Werts Ihres Grundstücks. Bitte beachten Sie jedoch, dass hier keine regionalen Besonderheiten in die Bewertung mit einfließen. Dies müsste dann vor Ort durch einen Experten erfolgen.
Kosten und Steuern beim Grundstücksverkauf
Wenn Sie Ihr Grundstück privat verkaufen möchten, bekommen Sie nicht nur Geld in die Kasse, es ist auch ein finanzieller Aufwand nötig. Die Kosten für Rechtsanwalt und Notar belaufen sich ca. auf 1,5% bis 2 % netto des Verkaufspreises.
Verkaufen Sie Ihr Grundstück über einen Makler, behält sich auch dieser 3-4% (je nach Höhe des Verkaufspreises, exkl. MwSt.) ein. Ohne Makler muss man selbst für sämtlichen Aufwand aufkommen. Das beinhaltet die Kosten für diverse zu erstellende Unterlagen, die Werbekosten und Ihre dafür aufgewendete Zeit.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Grundstückes an?
Immobilienertragssteuer
Wie der Name bereits vermuten lässt, werden durch diese Steuer die Erträge versteuert, welche sich aus dem Verkauf eines Grundstücks ergeben.
Bei Verkauf eines Grundstücks
Wie hoch der Steuersatz ist, welcher an das Finanzamt zu bezahlen ist, hängt davon ab ob es sich um ein Altgrundstück oder Neugrundstück handelt:
- Neu-Grundstück: Wurde nach dem 31. März 2002 gekauft. Höhe des Steuersatzes: 30 % vom Gewinn (= Veräußerungserlös minus Anschaffungskosten).
- Alt-Grundstück: Wurde vor dem 31. März 2002 gekauft. Höhe es Steuersatzes: In der Regel 4,2 % vom Verkaufserlös.
Achtung bei Alt-Grundstücken: Wurde das Grundstück vor dem 31. Dezember 1987 angeschafft und erfolgte danach eine Umwidmung von Grünland in Bauland, so sind 18 % des Verkaufserlöses an das Finanzamt abzugelten.
Bei Verkauf eines geerbten Grundstückes
Wie schon oben erwähnt, fällt in Österreich seit 2012 eine Immobilienertragssteuer an, wenn ein Grundstück entgeltlich veräußert wird. Wird ein Grundstück verschenkt oder vererbt, gibt es keinen Gegenwert. Es entsteht kein Gewinn, folglich gibt es auch keine Immobilienertragssteuer.
Wenn Sie allerdings ein Grundstück, welches Sie geerbt haben, verkaufen möchten, ist wiederum die Immobilienertragssteuer fällig.
Für die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes sind die Anschaffungskosten des letzten entgeltlichen Erwerbs ausschlaggebend. Da der Geschenknehmer oder Erbe nicht entgeltlich erwirbt, ist daher nicht auf dieses Übertragungsgeschäft abzustellen, sondern auf den davor ergangenen Kauf durch den Rechtsvorgänger (Erblasser, Geschenkgeber). Es ist daher zu ermitteln, wann zu welchem Preis die Immobilie zuletzt entgeltlich übertragen wurde. Je nachdem ob es sich um ein Altgrundstück oder Neugrundstück handelt, werden 30% vom Gewinn oder 4,2% vom Veräußerungserlös berechnet.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer wird beim Verkauf eines Grundstückes nicht von Ihnen, sondern vom Käufer des Grundstückes bezahlt. Unabhängig davon, ob es sich um einen Kauf, eine Erbschaft oder die Schenkung einer Liegenschaft handelt: Die Grunderwerbsteuer wird bei ausnahmslos allen Erwerbsvorgängen fällig. Seit der Steuerreform 2016 gibt es in einigen Fällen eine neue Bemessungsgrundlage. Wie hoch der Steuersatz jeweils ist, wie Sie die Steuer berechnen und welche Befreiungen es gibt erfahren Sie in diesem Beitrag.
Beim Verkauf des Grundstückes
Der Grundstückskauf gilt als entgeltlicher Erwerbsvorgang. Der Käufer des Grundstückes muss eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % des Kaufpreises bezahlen.
Um es genau auszudrücken:
- Bemessungsgrundlage: die Gegenleistung, das ist in der Regel der Kaufpreis
- Steuersatz: 3,5 %
Beispiel: Sie verkaufen ein Grundstück um 56.000 Euro, dann muss der Käufer 1.960 Euro Grunderwerbssteuer zahlen.
Beim Verkauf eines geerbten Grundstückes
Die Grunderwerbsteuer für Schenkung und Erbschaft ist ein wenig anders geregelt, da es sich hier um einen „unentgeltlichen Erwerb“ handelt. Hier kommt es zum sogenannten Stufentarif der Grundsteuer, dabei gilt Folgendes:
- Bemessungsgrundlage: der sogenannte „Grundstückswert“
- Steuersatz: 0,5 % bis 3,5 % nach dem Stufentarif
Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird je nach dem ermittelten Wert des Grundstücks gestaffelt.
250.000 Euro 0,5 %
250.000 – 400.000 Euro 2,0 %
Über 400.000 Euro 3,5 %
Zwei Beispiele sollen das verdeutlichen:
Beispiel 1: Sie erben von Ihren Eltern ein Grundstück mit einem Wert von 300.000 Euro
250.000 x 0,5% + 50.000 x 2% = 2.250 Euro Grunderwerbssteuer
Beispiel 2: Ihre Eltern vererben Ihnen ein Grundstück im Wert von 440.000 Euro. Laut Staffelung gilt ein Prozentsatz von 0,5 %.
250.000 x 0,5 % + 150.000 x 2 % + 40.000 x 3,5 % = 5.650 Euro Grunderwerbssteuer
Grundbucheintragungsgebühr
Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch übernimmt auch der Käufer. Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt 1,1 Prozent des Kaufpreises bei Erwerb eines Grundstückes.
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