Viele Pensionisten stellen sich die Frage, wie Sie im Alter wohnen möchten. Der größte Wunsch ist es, in der aktuellen Immobilie bis ans Ende seiner Tage wohnen zu bleiben. Leider ist das nicht immer möglich. Gesundheitliche Probleme und/oder Geldsorgen in Hinblick auf Leistbarkeit des Eigenheims und des Lebens selbst stehen dabei im Vordergrund.
Seit Kurzem locken neue Anbieter deshalb mit unterschiedlichen Modellen des Immobilienankaufs mit anschließender Leibrente, Teilverkauf oder Verkauf mit Wohnrecht. Für viele klingt das extrem verführerisch. Die Aussicht auf das schnelle Geld und das gleichzeitige weitere Bewohnen der eigenen Immobilie scheint die Lösung aller Probleme zu sein. Die Modelle werden als schnell, unkompliziert und lebenslang sicher angepriesen. Viele sind sich dabei jedoch nicht bewusst, was auf Sie zukommt und welche rechtliche Folgen das für sie, aber auch für Ihre Familie, mit sich bringen kann.
Unsere Experten klären über Vor- und Nachteile auf und verraten Ihnen, worauf dabei zu achten ist.
Teilverkauf, Leibrente oder Verkauf mit Wohnrecht – Wegweiser durch den Modell-Dschungel
1. Teilverkauf mit Wohnrecht
Bei einem Teilverkauf verkauft der Eigentümer einer Immobilie bis zu 50% an ein Unternehmen. Gleichzeitig bevollmächtigt er meist dieses Unternehmen, die Immobilie – spätestens aber im Todesfall – zu veräußern.
Bis dahin kann die Immobilie weiter bewohnt oder auch vermietet werden. Hierfür wird in der Regel ein Wohnrecht und/oder Fruchtgenussrecht eingeräumt.
Um die Immobilie weiterhin nutzen zu können, ist – je nach Anbieter – ein monatliches Entgelt für die Nutzung zu bezahlen. Wenn nicht gesondert festgelegt, kann dieses variabel sein und mit der Inflationsrate entsprechend auch automatisch steigen. Wer die monatliche Belastung durch das Nutzungsentgelt vermeiden will, muss mit zunehmender Nutzung weitere Teile der Immobilie an den Anbieter übertragen.
Unser Expertentipp:
Beim Teilverkauf sollten Sie sich immer die Frage stellen, was passiert mit meinen verbleibenden 50% der Immobilie? Dieser kann z.B. durch eine Teilungsklage ziemlich schnell wertlos werden. Seien Sie vorsichtig und prüfen Sie vor dem Teilverkauf genau Ihre Rechte, denn bei dieser Variante gibt es viele Möglichkeiten, Sie ganz legal um Ihren Besitz zu bringen.
2. Komplett-Verkauf mit Wohnrecht:
Wer kurzfristig Geld braucht, aber keinen Teilverkauf möchte und auch kein Hypothekendarlehen will, könnte seine Immobilie komplett verkaufen und dabei mit dem Käufer ein lebenslanges Wohnrecht – mit oder ohne Mietzahlungen – vereinbaren. Das kann manchmal die einfachste Lösung sein.
Bei diesem Modell erhalten Sie den vereinbarten Verkaufspreis der Immobilie abzüglich des Gegenwerts Ihres Wohnrechts. Die Immobilie gehört daraufhin dem Unternehmen, das es kauft. Sie behalten das Wohnrecht.
Je jünger Sie sind, umso weniger bekommen Sie jedoch bei dieser Transaktion, da Sie ja länger in der Immobilie wohnen bleiben.
Unser Expertentipp:
Wenn man sich für diese Variante entscheidet, muss man sich immer vor Augen halten, was das Wohnrecht eigentlich bedeutet. Dies muss unbedingt vertraglich geregelt werden und auch im Grundbuch hinterlegt und eingetragen sein. Grundsätzlich hat man bei einem Wohnrecht ausschließlich das Recht in dem Objekt zu wohnen. Sonst hat man keinerlei Rechte, außer dies wurde vorab im Vertrag definiert (z.B.: Umbau, Sanierung,…).
Zudem kommt noch hinzu, dass der Verkaufspreis sich hier eher im niedrigeren Niveau bewegen wird. Für den Fall, dass etwas geschehen sollte und Sie aus welchen Gründen auch immer nicht mehr in dem Haus wohnen bleiben können (z.B. Immobilität), wird das Wohnrecht für Sie somit wertlos.
Es gibt jedoch die Möglichkeit, auch das in einem Vertrag vor dem Verkauf zu regeln, um gegebenenfalls bei einem Verzicht auf das Wohnrecht noch eine Abschlagszahlung zu erhalten.
3. Verkauf mit Rückmiete
Sie können sich auch für einen Verkauf Ihrer Immobilie mit Rückmiete entscheiden. Dabei verkaufen Sie Ihre Immobilie und bekommen den vollen Verkaufspreis. Im Gegenzug können Sie das Haus (rück)mieten und zahlen dafür ein monatliches Entgelt (=Miete). Der Vorteil dieser Variante liegt darin, dass Sie selbst flexibel bleiben und jederzeit ausziehen können, sollte dies aus welchen Gründen auch immer erforderlich sein. Der erhaltene Verkaufspreis steht Ihnen sofort zur Verfügung. Sie können damit walten, wie Sie es möchten (z.B. den Erben schenken).
Unser Expertentipp:
Finger weg von Angeboten, wo Sie nicht den gesamten Preis sofort ausbezahlt bekommen. Sie haben keine Sicherheit für die Restzahlung – auch wenn es versprochen wurde und im Vertrag steht.
Des Weiteren müssen Sie bedenken, dass die Miete inflationsbedingt jährlich steigt (Mietpreisindex). Langsam, aber doch ist damit das Geld, das Sie durch den Verkauf der Immobilie lukriert haben, schnell aufgebraucht.
Bedenken Sie auch, was passiert, wenn Sie sich bester Gesundheit erfreuen, aber aufgrund von gewissen Umständen die Miete plötzlich nicht mehr bezahlen können?
Es gilt auch zu klären, wer für die Erhaltung, für Reparaturen oder Modernisierung nach dem Verkauf der Immobilie aufkommt? Dürfen Sie zum Beispiel einen Treppenlift oder barrierefreies Bad einbauen? Darf eine Pflegekraft bei Ihnen wohnen?
WICHTIG! Der Mietvertrag MUSS im Grundbuch eingetragen sein, da dieser sonst relativ leicht gekündigt werden kann. Ein gutes Beispiel hierfür ist der Weiterverkauf der Immobilie durch den Käufer. Hier verliert der Mietvertrag seine Gültigkeit, wenn dieser zuvor nicht im Grundbuch eingetragen worden ist. Auch Ihre Kündigungsmöglichkeiten müssen entsprechend vertraglich festgehalten sein.
4. Verkauf mit Leibrente
Mit diesem Modell können Sie den Wert Ihrer Immobilie in eine lebenslange, zusätzliche Pension umwandeln. Sie verkaufen dabei Ihre Immobilie mit einem lebenslangen Wohnrecht und anschließenden monatlichen Pensionszahlungen – der sogenannten Leibrente, die bis zu Ihrem Lebensende gilt. Bei Todesfall geht die Immobilie sofort in den Besitz des Käufers über. Beides wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Sie bietet somit eine Möglichkeit, den Verkaufspreis Ihrer Immobilie in Form einer lebenslangen Pension zu erhalten und trotzdem – und vor allem mietfrei – darin wohnen zu bleiben.
Unser Expertentipp:
Neben den bereits oben erwähnten Punkten sollte insbesondere die inflationäre Anpassung der monatlichen Leibrente vorab vertraglich fixiert werden, damit es hier zu keinem Wertverlust kommt.
Wer kauft eigentlich bei diesen Modellen meine Immobilie? Welches Ziel wird dabei verfolgt?
In der Regel handelt es sich bei diesen Unternehmen um Großinvestoren, die öffentlich nicht auftreten wollen und sich Vermittlungsfirmen bedienen.
Diese Unternehmen haben zum Ziel, Gewinne zu erzielen. Wenn Sie ein Angebot erhalten, fragen Sie sich, was hat das Unternehmen davon? Wo liegt der Gewinn? Ist kein Gewinn erkennbar, sollte man sich fragen, ob es sich möglicherweise hierbei um Betrug handeln kann.
Können diese Unternehmen meine Anteile an anderen Unternehmen weiterverkaufen und was geschieht dann mit meinem Wohnrecht?
Es kann immer passieren, dass sich der Eigentümer der Immobilie später noch ändert. Insolvenzen oder eine Änderung der wirtschaftlichen Interessen führt meistens dazu, dass Immobilien abgestoßen und an größere Unternehmen weiterverkauft werden.
Bitte bedenken Sie, dass im Fall eines Weiterverkaufs der Immobilie Ihre Ansprüche nur dann sicher sind, wenn diese im Grundbuch eingetragen sind. An Verträge mit Ihrem Käufer muss sich der neuen Käufer in der Regel nicht halten, Sie haben nur ein Schadenersatzrecht (z.B.: ist Ihr Käufer insolvent, verfallen solche Ansprüche schnell).
Wie sieht es bei diesen Modellen mit dem Erbe aus?
Vorweg: wir empfehlen, dass Sie, bevor Sie sich für eine der oben erwähnten Modelle entscheiden, Ihre Erben mit ins Boot holen und das Thema offen und ehrlich mit ihnen besprechen. Es macht Sinn, hier aufzuzeigen, wenn man sich die Immobilie nicht mehr leisten kann. Verabschieden Sie sich von dem Gedanken, zu wissen, was Ihre Erben wollen. Kommunizieren Sie Ihre Sorgen und Bedenken klar. Das erspart Ihnen im Nachgang Ärger und möglicherweise herbe Enttäuschungen auf beiden Seiten.
Bedenken Sie, dass Sie bei Verkauf mit Wohnrecht dieses nicht weitervererben können. Es erlischt mit Ihrem Ableben. Das gilt auch für alle, die noch im Haus wohnen. Wenn Sie zum Bespiel gemeinsam mit Ihrer Ehefrau oder Ihrem Ehemann in der Immobilie wohnen, die verkauft werden soll und nur Sie das Wohnrecht eingetragen haben, geht das Wohnrecht nicht automatisch auf Ihre Frau oder Ihren Mann über. Das Unternehmen wird hier keine Ausnahme machen, da das wirtschaftliche Interesse woanders liegt.
Fallen beim Komplett-Verkauf der Immobilie Gebühren für mich an?
Ja. Bei einem Komplettverkauf ist mit der Immobilienertragssteuer zu rechnen. Diese wird vom Gegenwert des Vertrags gerechnet und bezieht auch das Wohnrecht mit ein. Ausnahmeregelungen gibt es jedoch auch hier, wie bei jedem anderen Immobilienverkauf:
Hier gibt es 2 Varianten der Hauptwohnsitzbefreiung:
- Wenn die Verkäuferin/der Verkäufer vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre der letzten 10 Jahre durchgehend in dieser Liegenschaft mit Hauptwohnsitz gelebt hat (5 aus 10-Regel) oder
- diese/r seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und innerhalb von einem Jahr verkauft hat.
Auch für selbstgekaufte Objekte gibt es eine Ausnahmeregelung.
Bitte informieren Sie sich vorab bei dem Notar oder Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. Er/Sie wird Sie ausführlich dazu beraten, mit welchen Kosten Sie ggf. rechnen müssen.
Das sollten Sie vor dem Treffen einer Entscheidung beachten!
Um auf der sicheren Seite zu sein, bevor Sie eine Entscheidung bezüglich der Wahl einer dieser Modelle treffen, sollten Sie nachfolgende Punkte beachten:
Achtung! Rechtschutzversicherung im Klagsfall:
Wird das Unternehmen, dass Ihre Immobilie gekauft hat, aus welchem Grund auch immer vertragsbrüchig, haben Sie auch keine Deckung durch eine Rechtschutzversicherung. Diese lehnen nämlich ausnahmslos alle Schäden betreffend Immobilientransaktionen ab. Das gleiche gilt in Bezug auf Nutzungsrechte oder Erhaltungskosten. Die Folge einer Klage, wenn der Käufer den Vertrag nicht einhalten sollte, beläuft sich schnell auf 50.000 – 100.000 EUR. Das ist auch der Grund, warum die meisten Betrugsfälle in der Immobilienbranche von den Betroffenen nicht eingeklagt werden, da nicht leistbar.
Weiterverkauf an Dritte:
Verträge über Immobilien (sofern diese nicht im Grundbuch eingetragen sind), verlieren durch den Verkauf der Immobilie Ihre Gültigkeit. Beispiel: Ihr Käufer verkauft seinen Anteil an einen Dritten oder an ein Unternehmen. Die Folge: der neue Inhaber braucht sich nicht mehr an alte Verträge halten. Bei einem Weiterverkauf sind Sie also völlig schutzlos.
Wissenswertes zum Thema „Wohnrecht“:
Das Wohnrecht bezeichnet das Recht, ein Gebäude als Wohnung zu benutzen, dessen Eigentümer jemand anderer ist. Es handelt sich hier also um ein Gebrauchsrecht. In jedem Fall ist das Wohnrecht eine persönliche Dienstbarkeit (ein Servitut) und kann nicht auf andere übertragen, sondern nur persönlich ausgeübt werden. Es kann auch nicht veräußert, vererbt oder abgelöst werden.
Müssen Sie aus gesundheitlichen oder aber auch aus finanziellen Gründen doch aus der Immobilie ausziehen, ist Ihr Wohnrecht praktisch wertlos.
Bedenken Sie dabei, dass nur ein im C-Blatt des Grundbuchs eingetragenes Wohnrecht im 1. Rang gesichert ist. Ist das Wohnrecht nur im 2. oder höheren Rang eingetragen oder gar nur vertraglich mit dem Unternehmen vereinbart, kann das Wohnrecht leicht ausgehebelt werden.
Betriebs- und Erhaltungs-/Sanierungskosten:
Eines steht fest: keine Immobilie wird auf Dauer ohne Investitionen auskommen. Kosten wie zum Beispiel Betriebskosten und Erhaltungskosten (Reparaturen, Tausch der Heizung, etc.) und wer dafür aufkommen muss bzw. ob der Erhaltungs-/Sanierungsaufwand überhaupt durch den neuen Besitzer genehmigt wird, müssen dringend vorab geregelt und auch im Grundbuch eingetragen sein.
Fragen Sie vorab, ob Sie die Immobilie nach Verkauf noch sanieren, modernisieren oder gar umbauen (z.B.: Treppenlift, barrierefreies Bad, etc.) dürfen?
Werden diese wichtigen Themen nicht vorab vertraglich und grundbücherlich geregelt, muss das Unternehmen keine Kosten übernehmen und kann Ihnen sogar die Zustimmung verweigern. Behalten Sie dabei auch im Hinterkopf: Sie erhalten oder steigern mit solchen Maßnahmen auch für den neuen Besitzer den Wert der Immobilie. Diese Wertsteigerung wird aber im Regelfall nicht abgegolten.
Wenn ein Unternehmen auf alle Wünsche eingeht, sollten Sie trotzdem immer hinterfragen, warum das das Unternehmen tut? Wo ist der Haken?
Vorzeitiger Auszug:
Es gilt zu regeln, ob Sie auch dann noch Ihr Geld bekommen, wenn Sie zum Beispiel aus gesundheitlichen Gründen vorzeitig ausziehen müssen. Was passiert, wenn Sie z.B. ins Seniorenheim müssen, weil eine Pflege zu Hause nicht mehr möglich wird?
Im Falle des Verkaufs mit Leibrente haben Sie Glück, denn diese ist auch bei vorzeitigem Auszug gesichert.
Im Falle des Verkaufs mit Wohnrecht bedeutet ein vorzeitiger Auszug, dass Ihr Wohnrecht nicht mehr ausübbar ist und somit wertlos wird. Ein Wohnrecht kann weder übertragen, noch verkauft werden.
Das Unternehmen hat dann das Recht, das Haus anderweitig zu vermieten oder zu verkaufen. Sie gehen dann in diesem Fall leer aus.
Psychologische Überlegungen:
Wenn Sie Ihre Immobilie in Form einer dieser Modelle verkaufen, sollten Sie auch daran denken, dass der Käufer Ihrer Immobilie in einigen Fällen der Modelle natürlich darauf „wartet“, in Bälde in den Vollbesitz Ihrer Immobilie zu kommen. Das geht in manchen Fällen jedoch nur im Todesfall. Auch das muss einem klar sein und man sollte die psychologische Wirkung dieses Gedankens nicht unterschätzen.
Überspitzt ausgedrückt: Möchte ich meine Immobilie an jemanden verkaufen, der nur auf mein Ableben wartet? Will ich bei jedem Besuch des Käufers immer daran erinnert werden?
Unser Experten-Fazit
Lassen Sie sich nicht von der vermeintlich simplen Handhabe und schnellen Abwicklung verleiten. Rechnen Sie genau, was es Sie kostet und prüfen Sie Alternativen. Ein einfacher Kredit kann unterm Strich meist deutlich attraktivere Konditionen bieten.
Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss anwaltlich beraten und legen Sie auch beim Notartermin Wert darauf, dass dieser über alle Risiken aufklärt. Nach unserer Kenntnis haben einige Notare die Beurkundung derartiger Verträge bereits abgelehnt mit der Begründung, sie enthielten unwirksame Vereinbarungen.
Für den Fall der Fälle: Unsere Hausberater stehen Ihnen gerne beratend zur Seite!
Sollten Sie zu den oben genannten Themen Fragen haben oder Sie eine Beratung hinsichtlich Ihrer Möglichkeiten wünschen, stehen Ihnen unsere Hausberater jederzeit gerne zur Verfügung.
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Wir weisen darauf hin, dass diese Informationen keinen Anspruch auf Vollständigkeit haben und nur Anwälte und Notare rechtliche Beratungen durchführen dürfen.