Das Fruchtgenussrecht – auch „usus fructus“ genannt – ist eine von vielen Möglichkeiten, um einem Übergeber einer Immobilie die Zukunft abzusichern. Die Hausberater haben alles Wissenswerte zu diesem Rechtsbegriff in einem Überblick für Sie zusammengestellt.
Fruchtgenussrecht – eine rechtliche Definition
Von Fruchtgenuss spricht man, wenn jemand die Erzeugnisse (=Frucht) aus einer Sache zieht. Der Fruchtniesser (Nehmer) erhält somit bei der Einräumung eines Fruchtgenussrechtes das dingliche Recht, eine fremde Sache (z.B. eine Immobilie oder ein Grundstück) ohne Einschränkung und unter Schonung der Substanz zu nutzen und zu gebrauchen. Er ist verpflichtet, das Fruchtgenussobjekt auf eigene Kosten instand zu halten. Dafür stehen ihm auch alle Erträgnisse aus dem jeweiligen Fruchtgenussobjekt zu.
Wird zum Bespiel die Immobilie vermietet oder das Grundstück verpachtet, erzielt der Fruchtniesser Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Daraus ergeben sich entsprechend steuerliche Auswirkungen im Bereich der Einkommens-, Umsatz- und Grunderwerbssteuer.
Der Eigentümer des Fruchtgenussobjekts bleibt jedoch immer der Fruchtgenussbesteller (Geber).
Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Fruchtgenussrecht und Wohnrecht?
Diese beiden Begriffe werden in der Praxis oft verwechselt. Das Wohnrecht ist im Vergleich zum Fruchtgenussrecht etwas eingeschränkter bei Rechten wie bei Pflichten – insbesondere betrifft das die Vermietung oder Belastung einer Liegenschaft.
Das Wohnrecht kann man nur ausüben oder aber darauf verzichten. Hält jemand das Wohnrecht bei einer Liegenschaft inne, darf er die Immobilie zwar bewohnen oder nicht vermieten. Er darf auch kein Darlehen auf die Immobilie aufnehmen. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie bleibt jedoch das Wohnrecht aufrecht. Stirbt der Wohnrechtsinhaber erlischt im Normalfall auch das gewährte Wohnrecht, sofern bei Wohnrechtsbegründung kein Rechtsnachfolger ernannt worden ist.
Hingegen erlaubt das Fruchtgenussrecht dem Fruchtniesser im Schenkungs- oder Kaufweg eine Abtretung seines Rechts an Dritte. Als Fruchtniesser kann man die Immobilie vermieten oder verpachten, aber nicht belasten oder veräussern. Es unterliegt dem sogenannten Belastungs- und Veräußerungsverbot.
Stirbt der Fruchtniesser wird der Inhaber des bloßen Eigentums voller Eigentümer, sofern kein Rechtsnachfolger bei der Begründung des Fruchtgenussrechtes ernannt wurde.
Was bedeutet ein damit verbundenes Belastungs- oder Veräußerungsverbot?
Wie bereits erwähnt unterliegt das Fruchtgenussrecht einem Belastungs- und Veräußerungsverbot. Dem folgend dürfen Fruchtniesser die Immobilie oder das Grundstück nicht mit einem Kredit oder einem weiteren Fruchtgenussrecht belasten.
Der Fruchtniesser darf die Sache weder verkaufen noch verschenken. Dieses Recht steht einzig und allein nur dem zivilrechtlichen Eigentümer zu.
Das Belastungs- und Veräußerungsverbot wird allerdings erst dann wirksam, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Eine grundbücherliche Eintragung des Belastungs- und Veräusserungsverbots ist nur dann möglich, wenn es zwischen Ehegatten oder zwischen Eltern, Großeltern und Kindern/Enkelkindern eingeräumt wird.
Das Verbot kann, muss aber nicht beide Einschränkungen umfassen.
Rechtliche Absicherung des Fruchtgenussrechts durch Eintragung ins Grundbuch
Wenn Sie sich die Frage stellen, ob es Sinn macht, dass Fruchtgenussrecht im Grundbuch eintragen zu lassen, können wir diese Fragestellung daher eindeutig mit einem Ja beantworten. Das Fruchtgenussrecht muss zwar nicht ins Grundbuch eingetragen werden, allerdings wird durch die Eintragung das Fruchtgenussrecht bindend und gegen jeden oder künftigen Eigentümer durchsetzbar. Es dient als Absicherung.
Das bedeutet, dass selbst bei einer Veräußerung einer Immobilie oder eines Grundstücks und dem damit verbundenen Wechsel des Eigentümers, das Fruchtgenussrecht bestehen bleibt. Wäre dem nicht so, erlischt das Recht mit Verkauf der Immobilie.
Was sind die Vor – und Nachteile eines Fruchgenussrecht?
Vorteile:
Hervorzuheben sind in erster Linie die steuerlichen Vorteile. Insbesondere wenn man zu einem bereits sehr lukrativem Einkommen auch noch Einnahmen durch Vermietung erzielt. Durch die zusätzlichen Einnahmen kann es sein, dass dadurch eine steuerrechtliche Grenze überschritten wird und man so in eine höhere Steuerklasse fällt. Erhöhte Ausgaben ans Finanzamt sind dann die Folge. Erteilt man jedoch einer Person mit niedrigem Einkommen das Fruchtgenussrecht, kann man Steuern einsparen. Damit dies vom Finanzamt jedoch akzeptiert wird, muss es einen schriftlichen Vertrag auf eine gewisse Laufzeit abgeschlossen und das Risiko der Bewirtschaftung vom Fruchtniesser übernommen werden. Wird diese Vereinbarung nicht getroffen, liegt die Steuerlast nach wie vor beim Eigentümer.
Nachteile:
Das Fruchtgenussrecht kann allerdings auch Probleme mit sich bringen. Insbesondere dann, wenn es zu einem Zerwürfnis zwischen dem Eigentümer und den Fruchtniesser kommt. Eine Übertragung dieses Fruchtgenussrechts sollte daher wohlüberlegt sein. Unter anderem könnte ein wesentlicher Nachteil sein, dass im Falle eines Verkaufs, sich dieser sehr schwer gestaltet, da das Fruchtgenussrecht beim Verkauf aufrecht bleibt. Das minimiert die Anzahl der Kaufinteressenten.
Worauf sollte man bei der Einräumung eines Fruchtgenussrechts achten?
Bei der Einräumung eines Fruchtgenussrechtes ist grundsätzlich darauf zu achten, dass Nebenregelungen sorgfältig getroffen und vertraglich festgehalten werden. Dazu zählen zum Beispiel Kosten der Instandhaltung. Je genauer dies definiert und durchdacht wird, umso leichter vermeidet man eventuelle Streitigkeiten oder Meinungsverschiedenheiten im Nachgang.
Ein weiterer Punkt bei der Einräumung des Fruchtgenussrechts ist es, dass so zwischen zwei Personen eine mitunter sehr lang andauernde Bindung geschaffen wird. Man sollte sich daher genau überlegen, mit wem man diese eingehen möchte.
Kann ein Fruchtgenussrecht auch vererbt werden?
Fruchtgenussrecht ist ein personenbezogenes Recht und erlischt für gewöhnlich mit dessen Ableben. Das Recht als Solches ist somit – ohne eine vorherige, ausdrückliche Ausdehnung dieses Servituts auf die Erben – nicht vererblich.
Die Verpflichtung hingegen, die aus einem Fruchtgenussrecht für den Eigentümer besteht, wird auch an dessen Erben weitergegeben.