Immobilienertragssteuer in Österreich – das müssen Sie jetzt wissen!

Alles zur Höhe, Berechnung und Befreiung

Der Verkauf einer Immobilie ist nicht immer so einfach, wie manche es sich wünschen würden. Es ist notwendig, sich vorab gut zu erkundigen und sich mit den Steuergesetzen in Österreich zu beschäftigen, damit es nach dem Verkauf nicht zu bösen Überraschungen kommt.

Wenn Sie Ihr Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück privat verkaufen möchten, sollten Sie sich vorab informieren, welche Kosten auf Sie zukommen.

In Österreich fällt bei der privaten, entgeltlichen Veräußerung von Liegenschaften Immobilienertragssteuer an. Hier gibt es allerdings einige Ausnahmeregelungen, die zum Tragen kommen.

Erfahren Sie jetzt alles zum Thema Immobilienertragssteuer:

Wann fällt die Immobilienertragssteuer an?
Wie wird sie berechnet?
Welche Ausnahmen gibt es und wann ist sie fällig?

Allgemeine Informationen zur Immobilienertragssteuer

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von privaten Immobilien der Immobilienertragssteuer. Die vormalige Spekulationsfrist von zehn Jahren wurde abgeschafft.

Die Immobilienertragssteuer, auch kurz ImmoEst genannt, wird an den Staat abgeführt und wird anhand des Gewinnes berechnet, der beim privaten Verkauf von Immobilien erzielt wird. Das bedeutet, es wird immer der Gewinn als Berechnungsbasis herangezogen. Wie Sie genau den Gewinn ermitteln und welche Sonderausgaben Sie davon noch abziehen können, lesen Sie weiter unten im Artikel.

Die Immobilienertragssteuer bezieht sich auf den Verkauf von privaten Grundstücken in Österreich. Unter Grundstücke fallen Gebäude, wie zum Beispiel ein Haus oder eine Eigentumswohnung, Grund und Boden sowie Baurechte.

Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge, also immer dann, wenn eine Liegenschaft gegen Erhalt einer Geldleistung den Besitzer wechselt. 

Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an, aber dafür andere Steuern wie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer.

Berechnung der Immobilienertragssteuer

Die Immobilienertragssteuer wird individuell für jeden Grundstücksverkauf berechnet. Verschiedene Parameter wie zum Beispiel Umwidmung und das Datum des Hauskaufes haben großen Einfluss auf die Höhe des anzuwendenden Prozentsatzes auf den Gewinn.

Wie bereits oben erwähnt, ist die Differenz zwischen Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten ausschlaggebend für die Berechnung der Immobilienertragssteuer. Diese Differenz ist der Gewinn, welcher gleichzeitig die Bemessungsgrundlage für die Berechnung ist.

Auf die jeweilige Bemessungsgrundlage, fällt seit Anfang 2016 ein Ertragssteuersatz von 30 % an. Zuvor waren es 25 %. Dabei gilt, dass die Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen wirken.

Das Finanzamt unterscheidet für die Berechnung der ImmoEst zwischen zwei Gruppen von Liegenschaften, nämlich Neugrundstück und Altgrundstück.

Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage fällt bei „Altvermögen“ in der Regel ein großzügiger pauschaler Wert bei den Anschaffungskosten an.
Bei Neugrundstücken hingegen sind die tatsächlichen Anschaffungskosten und vergangenen Abschreibungen sowie Subventionen (zwecks Adaptierung der Anschaffungskosten) relevant.

Neubestand: Das sind Liegenschaften, die nach dem 31. März 2012 gekauft wurden

Altbestand: Das sind Liegenschaften, die vor 31. März 2012 gekauft wurden

Allgemeines zur Gewinnermittlung

Wie schon oben erwähnt, wird der Veräußerungsgewinn durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt.

Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen.

Achtung: Der Veräußerungserlös ist vom Veräußerungsgewinn zu unterscheiden. Veräußerungserlös ist der Betrag, den ich beim Verkauf einer Immobilie erziele.

Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten wird unterschieden:

• „Neugrundstücken“ (Regeleinkünfteermittlung: hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen) und
• „Altgrundstücken“ (pauschale Einkünfteermittlung: hier wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt).

Neufälle (Neugrundstücke)

Unter dem Begriff Neufälle oder Neugrundstücke sind Grundstücke gemeint, die nach dem 31. März 2002 angeschafft worden sind und damit jedenfalls am 31. März 2012 steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war noch nicht abgelaufen) oder noch angeschafft werden.

Das heißt alle Grundstücke (Gebäude, Grund, Boden, Baurecht) die am 01. April 2002 oder später gekauft wurden, werden als Neugrundstück bezeichnet und es müssen 30 % Immobilienertragssteuer vom Gewinn an das Finanzamt abgeführt werden.

Bevor die Steuer vom Gewinn berechnet wird, können vom ermittelten Gewinn noch die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt sowie die Selbstberechnung der Immobilienertragssteuer bzw. Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen abgezogen werden. Von diesen verminderten Gewinn wird anschließend 30 % Immobilienertragssteuer berechnet.

Regel-Einkünfteermittlung bei Neufällen

Die nachfolgenden Aufwände können die tatsächlichen Anschaffungskosten mindern und senken –  somit auch den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn:

• Herstellungsaufwand: erstmalige Einbau von Sanitäreinrichtungen oder Zentralheizung, die Zusammenlegung von Wohnungen, Aufstockung, Zubau, Anbau usw.
• Instandsetzungsaufwand: Austausch der Heizungsanlage, ein Fenstertausch, die Wärmedämmung der Fassade oder der Austausch anderer wesentlicher Gebäudeteile. Einfache Instandhaltungsaufwände, wie etwa das Ausmalen von Räumen oder das Schleifen des Parkettbodens, können hier nicht berücksichtigt werden.
• Anschaffungsnebenkosten (GrEst, Vertragserrichtungskosten, Maklergebühren)
• Kosten der Selbstberechnung der ImmoEst
• Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigung

Zu beachten ist, dass die Kürzung aber keinesfalls doppelt erfolgend darf. Wenn beispielsweise vor der Veräußerung eine Vermietung des Grundstückes erfolgte und die Aufwände bereits als Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt wurden, müssen die bis zum Verkauf abgesetzten Kosten wieder hinzugerechnet werden.

Zusammenfassend gesagt dürfen folgende Ausgaben nicht abgezogen werden:

• Instandhaltungsaufwendungen (Ausmalen, Schleifen von Böden etc)
• Bereits geltend gemachte Abschreibung
• Nebenkosten der Veräußerung (Makler, Inserate, Schätzgutachten)

Beispiele zur Berechnung

Immobilienertragsteuer-Berechnung (vereinfachte Version) bei Neugrundstücken

Veräußerungserlös
– Anschaffungskosten (inkl. Anschaffungsnebenkosten)
– Herstellungsaufwendungen
+ Abschreibungen (soweit bei außerbetrieblichen Einkünften bereits abgezogen)
+ steuerfreie Subventionen
– Kosten der Mitteilung oder Selbstberechnung der Steuer
___________________________________________________________________________
= Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen

Wir verdeutlichen das Ganze nun anhand von 2 Beispielen:

1. Verkauf einer Wohnung

Angenommen Sie verkaufen nach 10 Jahren eine vermietete Wohnung um 300.000 Euro, die Sie vor 10 Jahren für 200.000 Euro (inkl. Nebenkosten) erworben haben. Sie bekamen keine Subventionen und hatten noch die Abschreibung von der Einkommenssteuer abgesetzt: 1,5 % von 70 % von 200.000 Euro pro Jahr.

Veräußerungserlös: 300.000 Euro
– Anschaffungskosten: 200.000 Euro
+ Abschreibung: 21.000 Euro

Die Bemessungsgrundlage der ImmoESt beträgt 121.000 Euro. Davon 30 % sind 36.300 Euro ImmoESt.

• Verkauf Ferienhaus

Ein Grundstück mit Ferienhaus wurde im Jahr 2005 um 150.000 Euro gekauft. Es wurde ein Wintergarten zugebaut (Kosten: 30.000 Euro) und das Haus wurde neu ausgemalt (Kosten: 10.000 Euro). Im Sommer 2022 wird das Haus um 200.000 Euro verkauft.

Veräußerungserlös: 200.000 Euro
– Anschaffungskosten: 150.000 Euro
– Herstellungsaufwand: 30.000 Euro

In diesem Fall beträgt die Bemessungsgrundlage der ImmoESt 20.000 Euro. Davon 30 % sind 6.000 Euro ImmoESt.
Die oben erwähnten 10.000 Euro werden nicht berücksichtigt, da es sich hier nur um Instandhaltungsaufwand handelt und dieser nicht abgezogen werden darf.

Altfälle (Alt-Grundstücke)

Altfälle, auch Altgrundstücke genannt, sind Grundstücke (also Häuser, Eigentumswohnungen, Grund und Boden usw.), die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden.
Hier wird der Verkaufspreis mit 4,2 % Immobilienertragssteuer besteuert.
Achtung: hier ist die Bemessungsgrundlage nicht wie bei Neugrundstücken der Gewinn, sondern der Veräußerungserlös. Das ist jener Preis, zu dem ich das Grundstück verkaufe.

Pauschale Anschaffungskostenermittlung:

Wurde das veräußerte Grundstück vor 31.03.2002 angeschafft, zählt es zu den Altgrundstücken und es wird für die Anschaffungskosten ein fiktiver Wert (auch pauschaler Wert) in der Höhe von 86 % des aktuellen Verkaufspreises angenommen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der Gewinn 14 % vom Verkaufspreis beträgt. Da der Gewinn (wie auch bei den Neufällen) mit 30 % besteuert wird, ergibt sich eine ImmoESt in Höhe von 4,2 % des Verkaufspreises.

Beispiel zur Berechnung:

Ein Ferienhäuschen wurde im Jahr 1990 um 100.000 Euro gekauft und wird im Jahr 2022 um 170.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 70.000 Euro.

Rechenmethode 1:

Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 14% ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30% zu erfassen:
170.000 x 14% = 23.800 x 30% = 7.140 Euro

Rechenmethode 2 (einfache Methode):

Da das Grundstück vor dem 31.03.2002 angeschafft wurde, beträgt die Steuerbelastung effektiv 4,2% vom Veräußerungserlös:170.000 x 4,2%= 7.140 Euro

Bei dieser pauschalen Berechnungsmethode dürfen abgesehen von den pauschalen Anschaffungskosten keine weiteren Abzüge vorgenommen werden.

Sonderfall: Umwidmung Altgrundstück

Eine Umwidmung von Grünland und Bauland durch die Gemeinde bedeutet eine Vervielfachung des Wertes. Entsprechend höher sind hier die Pauschalen, wobei es eine entscheidende Datumsgrenze für die Umwidmung gibt. Diese ist der 1. Jänner 1988.

Handelt es sich um ein Altgrundstück (Anschaffung vor 01.04.2002) und hat es nach dem 01. Jänner 1988 eine Umwidmung gegeben, so müssen 18 % vom Verkaufserlös an das Finanzamt als Immobilienertragssteuer abgeführt werden.

Die 18 % ergeben sich wie folgt: 

Die Umwidmung von Grünland in Bauland wird als Wertsteigerung interpretiert, weshalb die pauschalen Anschaffungskosten in so einem Fall nicht mit 86 %, sondern mit nur 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt werden können. Folglich werden 60 % vom Veräußerungserlös mit 30 % besteuert, was schließlich zu der Steuerbelastung von 18 % vom Veräußerungserlös führt.

Regel-Einkünfteermittlung auf Antrag auch bei Altfällen und Umwidmungen

Die Regel-Einkünfteermittlung kann auch bei der Veräußerung eines Grundstückes, welches zu den Altfällen gerechnet wird bzw. bei welchem zusätzlich vor dem 01. Jänner 1988 eine Umwidmung stattgefunden hat, eingesetzt werden, wenn der Steuerpflichtige einen Antrag stellt, dass die Ermittlung des Verkaufserlöses durch Heranziehen der tatsächlichen Anschaffungskosten erfolgen soll.

Beispiel zur Berechnung:

Ein Grundstück wurde im Jahr 1985 um 50.000 Euro erworben und im Jahr 1995 von Ackerland in Bauland umgewidmet. Im Jahr 2022 wird es um 300.000 Euro veräußert.

Rechenmethode 1:
300.000 x 60% = 180.000 x 30% = 54.000 Euro

Rechenmethode 2 (einfache Berechnung):
300.000 x 18% = 54.000 Euro

Wie und wann muss die Immobilienertragssteuer bezahlt werden

Die Berechnung der Einkommensteuer für Grundstücksveräußerungen im privaten Bereich erfolgt wie im Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich durch Notare oder Rechtsanwälte. Diese haften gegenüber dem Finanzamt auch für die Richtigkeit der Berechnung der Steuer

Zwingend ist dies in allen Fällen vorgesehen, in denen der Parteienvertreter auch die Grunderwerbsteuer des Erwerbers selbst berechnet.

Die Immobilienertragssteuer ist bis spätestens am 15. des übernächsten Monats nach Zahlungseingang des Verkaufserlöses zu entrichten. Der Verkaufserlös ging zum Beispiel am 12. August auf Ihr Konto ein. Dann müssen Sie Ihre Immobilienertragssteuer bis spätestens 15. Oktober ans Finanzamt überweisen.

Sonderfälle und Ausnahmen

1. Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei ist die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz der/des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz wird als Mittelpunkt der Lebensinteressen definiert und muss beim Gemeindeamt gemeldet sein.

Hier gibt es 2 Varianten der Hauptwohnsitzbefreiung:

• Wenn die Verkäuferin/der Verkäufer vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre der letzten 10 Jahre durchgehend in dieser Liegenschaft mit Hauptwohnsitz gelebt hat (5 aus 10-Regel) oder

• diese/r seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und innerhalb von einem Jahr verkauft hat.

Die Hauptwohnsitzbefreiung betrifft sowohl Gebäude (Häuser und Eigentumswohnungen) als auch Grund und Boden bis zu einer Fläche von maximal 1.000 m².

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht vererbbar, sodass der Verkauf aus der Verlassenschaft auch dann steuerpflichtig ist, wenn der Verstorbene das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt hätte. 

Beispiele Hauptwohnsitzbefreiung:

• Eine Person teilt ihr Eigenheim in zwei Wohneinheiten, veräußert eine davon und behält in der anderen ihren Hauptwohnsitz. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht anwendbar.
• Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrem Eigenheim, sie veräußert dieses und bleibt als Mieterin/Mieter (mehr als ein Jahr) dort wohnen. Die Befreiung steht nicht zu.
• Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrer Eigentumswohnung. Sie besitzt noch eine zweite Eigentumswohnung, die sie vermietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zieht sie als Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer in die bisher vermietete Wohnung und veräußert den bisherigen Hauptwohnsitz: Die Befreiung steht zu.
• Eine Person erbt die Eigentumswohnung der Eltern, aus der sie bereits seit über fünf Jahren ausgezogen ist, und veräußert diese. Die Veräußerung ist nicht befreit.

2. Herstellerbefreiung

Eine Befreiung der Immobilienertragssteuer liegt auch vor bei Gewinnen aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Das ist der Fall, wenn man bei der Herstellung als Bauherr fungiert und ein Unternehmen für die Herstellung beauftragt wurde oder das Gebäude selbst hergestellt hat. Gesetzlich wird hierbei auf das finanzielle Baurisiko verwiesen, welches man als Bauherr eines von Grund auf neu errichteten Gebäudes trägt. Nicht erfasst sind hier Zubauten, Umbauten, umfassende Renovierung oder Fertigstellungen.

Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig, sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat: liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

Wichtig: Kommt die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung zur Anwendung, hat die Hauptwohnsitzbefreiung immer Vorrang. Das ist von Vorteil, da bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber grundsätzlich auch der zugehörige Grund und Boden.

3. Steuerbefreiung beim Tausch von Liegenschaften

Tauschvorgänge mit gültigem Bescheid der Behörde sind im Rahmen von Flurbereinigungsverfahren als Zusammenlegungsverfahren steuerbefreit. Diese dienen meist der Verbesserung der Arbeits- und Produktionsbedingungen in der Forst- und Landwirtschaft oder werden im Sinne des Naturschutzes und der Landschaftspflege durchgeführt.

Ebenfalls von der Immobilienertragssteuer befreit sind Baulandumlegungsverfahren. Diese werden von den Gemeinden angewiesen bzw. durchgeführt.

4. Steuerbefreiung bei einer Enteignung

Wenn ein Grundstück für öffentliche Zwecke benötigt wird und eine gesetzlich zulässige Drohung der Enteignung ausgesprochen wurde, ist der Verkauf des betreffenden Grundstückes von der Immobilienertragssteuer befreit.

5. Steuerbefreiung bei Schenkung

Besteuert werden sämtliche Gewinne von entgeltlichen privaten Grundstücksveräußerungen. Bei einer Schenkung handelt es sich um einen unentgeltlichen Veräußerungsvorgang, daher gibt es in diesem Fall keine Immobilienertragssteuer. Es fehlt die Berechnungsbasis, da kein Veräußerungserlös bzw. keine besteuerbare Gegenleistung erzielt wurde.

Sonderfall: Verkauf nach Schenkung

Sollte ein Grundstück nach einer vorangegangenen Schenkung entgeltlich veräußert werden, so sind für die Berechnung der Immobilienertragssteuer sowohl Anschaffungszeitpunkt also auch Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers (schenkende Person) maßgeblich und die Immobilienertragssteuer wird auf Basis dessen berechnet.

6. Steuerbefreiung bei Erbschaft

Erbt man eine Immobilie ist es ähnlich wie bei einer Schenkung, da es sich um eine unentgeltliche Übertragung handelt. Es gibt keine finanzielle Gegenleistung. Als Erbbegünstigter muss man keine Immobilienertragssteuer an das Finanzamt abliefern, wenn man die Immobilie grundbücherlich übernimmt.

Wenn man aber die geerbte Immobilie verkauft, gilt das Gleiche wie bei der Schenkung: man wird steuerpflichtig. Bei Altgrundstücken fällt wie oben beschrieben eine Immobilienertragssteuer in der Höhe von 4,2 % des Verkaufserlöses an, bei Neugrundstücken eine von 30 % vom tatsächlichen Gewinn. Als Anschaffungskosten wird dann der Wert herangezogen, den der Erblasser für die Liegenschaft bezahlt hat.

In diesem Zusammenhang gibt es auch einen Sonderfall bezüglich der Hauptwohnsitzbefreiung. Wenn man als Erbbegünstigter in fünf der letzten zehn Jahren mit Hauptwohnsitz im Haus des Erblassers gelebt hat, entfällt die Immobilienertragssteuer beim Verkauf des geerbten Hauses.

7. Weitere Steuerbefreiungen

Bei folgenden Szenarien fällt die Besteuerung von Immobilien weg:

• Aufteilung des gemeinsamen Hauses im Rahmen einer Scheidung (auch bei Ausgleichszahlung)
• wenn Grundstücke übertragen werden, bei denen nur ein Wohnrecht zurückbehalten wird

Immobilienertragssteuer bei Unternehmen

Einzelunternehmen und Personengesellschaft

Bis zum 1. Jänner 2016 war es so, dass bei Veräußerungen von betrieblichen Grundstücken aus dem Betriebsvermögen der Steuersatz in Höhe von 25 % galt.

Mittlerweile ist es so, dass auch bei Grundstücken, welche im Betriebsvermögen eines Einzelunternehmers bzw. einer Personengesellschaft sind, bei Veräußerung der fixe Steuersatz von 30 % Immobilienertragssteuer anfällt.

Ausnahmen vom Steuersatz

In folgenden Fällen gibt es eine Ausnahme und der Steuersatz in Höhe von 30 % bei Veräußerungen von betrieblichen Grundstücken kommt nicht zur Anwendung:

• Gewerblicher Grundstückshandel
• Vornahme einer Teilwertabschreibung
• Übertragung von stillen Reserven
• Zurechnung des Grundstück zum Umlaufvermögen
• Wenn es sich um ein Altgrundstück handelt in Bezug auf Grund und Boden (wie im privaten Bereich kommen hier Steuersätze von 4,2 % bzw. 18 % zum Tragen, siehe oben). Bei Gebäuden kommt es jedoch auch bei Altfällen zur Anwendung des Sondersteuersatzes von 30 %.

Aktiengesellschaft und GmbH

Bei einer Aktiengesellschaft oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist die Veräußerung eines Betriebsgrundstück ebenfalls steuerpflichtig. Hier wird allerdings keine Immobilienertragssteuer fällig, der Gewinn aus dem Verkauf muss mit der Körperschaftssteuer in Höhe von 25 % besteuert werden. Wenn der Gewinn schließlich ausgeschüttet wird, fällt auch die Kapitalertragssteuer in Höhe von 27,5 % an.

Sie möchten mehr über dieses Thema wissen oder haben Fragen zur Immobilienertragssteuer?

Dann freuen sich unsere Hausberater über Ihre Kontaktaufnahme.