Gewährleistung und Mängel Beim Hausverkauf

Gewährleistung und Mängel beim Hausverkauf – das sollten Sie als privater Verkäufer Ihre Immobilie jetzt beachten!

Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: es wurde erfolgreich ein Käufer für Ihr Haus gefunden, ein guter Verkaufspreis verhandelt und der Verkaufsprozess lief reibungslos ab. Leider kam es jedoch nachträglich immer wieder zu Diskussionen und Streitigkeiten mit dem Käufer, weil ein Mangel am Haus entdeckt wurde. Zurecht, denn gerade beim privaten Hauskauf können versteckte Mängel schnell sehr kostspielig werden und sogar die Existenz des Käufers bedrohen. 

Beim Verkauf einer Immobilie besteht die grundsätzliche Pflicht, das Objekt ohne Mängel an den Käufer zu übergeben. Offensichtliche Mängel werden üblicherweise vor Verkaufsabschluss offengelegt, in einem Übergabeprotokoll zusammengetragen und schriftlich festgehalten. Käufer und Verkäufer treffen hierbei auch Vereinbarungen, was in Bezug auf die Mängelbeseitigung zu tun ist.

Werden Mängel jedoch bewusst verschwiegen, hat der Käufer das Recht, einen Gewährleistungsanspruch geltend machen.

Deshalb ist es wichtig, sich vorab zu informieren, welche Gewährleistung und Mängel beim Hausverkauf berücksichtigt werden müssen.

Um die Gewährleistungsansprüche des Käufers zu vermeiden, gibt es einige Dinge, die Sie als Verkäufer beachten sollten.

Wann liegt ein Mangel vor?

In Österreich ist die Mängelhaftung allgemein im AGBG geregelt. Die Gesetzesgrundlage gilt für alle Kaufverträge, nicht nur für Immobilien, und schreibt vor, in welchem Zustand eine Sache beim Verkauf übergeben werden muss, sowie welche Rechte der Käufer bei Mängeln hat.

Man unterscheidet dabei zwischen offenen und versteckten Mängeln, sowie zwischen Sach- und Rechtsmängeln.

Eine Ware muss grundsätzlich dem Vertrag entsprechen, ansonsten ist sie mangelhaft. Aber nicht jede Beschädigung bzw. jeder Defekt oder jede Beeinträchtigung der Ware oder einer Leistung ist ein Mangel. 

Von einem Mangel spricht man rechtlich betrachtet dann, wenn die bedungenen (vertraglich vereinbarten) oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften einer Sache bzw. einer Leistung nicht vorliegen.

Außerdem muss die Ware/Leistung der allfälligen Beschreibung, Probe oder dem Muster entsprechen bzw. der Natur des Geschäftes oder getroffenen Vereinbarungen gemäß verwendet werden können. 

Welche Arten von Mängeln bestehen beim Hausverkauf?

Beim Hausverkauf kann man grundsätzlich kann man zwischen 3 Arten von Mängeln unterscheiden:

Offene Mängel

Offene Mängel sind klar zu erkennen und werden in der Regel schon vor dem Kauf der Immobilie benannt und bei der Übergabe in ein Protokoll aufgenommen. Wie mit diesen verfahren wird, sprich, ob diese noch behoben werden oder ob es eventuell zu einer Preisreduktion kommt, entscheiden Käufer und Verkäufer gemeinsam. Ist der Kaufpreis beispielsweise aufgrund der offensichtlichen Mängel bereits gering, muss der Verkäufer diese nicht noch zusätzlich beseitigen.

Versteckte Mängel

Eine Immobilie kann versteckte Mängel haben. Hierbei handelt es sich beispielsweise um poröse Rohre oder auch um eine fehlende Wärmedämmung. Diese sind auf den ersten Blick nicht sichtbar und auch dem Verkäufer nicht immer bekannt. In dem Fall wird von einem versteckten Mangel gesprochen.

Wer hat die Beweislast bei versteckten Mängeln?

In diesem Fall liegt die Beweislast beim Käufer. Dieser muss nachweisen, dass der Verkäufer die Mängel gekannt haben muss, damit die Mängelhaftung auf den Verkäufer übergeht. Ein rechtlich sicherer Weg ist es, in dem Fall einen Bausachverständigen zu bemühen. Er kann einschätzen, seit wann der Mangel vorliegt und inwieweit er möglicherweise durch den Verkäufer versteckt wurde.

Beispiele für versteckte Mängel

Hier finden Sie einige Beispiele aufgelistet für versteckte Mängel und Mängelhaftung beim Hausverkauf:

Beispiel 1: Versteckter Mangel an Fliese

Eine Fliesenlegerfirma wird beauftragt Fliesen in der Küche und im Badezimmer zu verlegen. Bereits nach 4 Monaten treten (versteckte) Mängel an den Fliesen auf. 

Weil der Mangel innerhalb der ersten 6 Monate nach Übergabe auftrat, liegt die Beweislast beim Auftragnehmer, da man annimmt, dass es sich um einen versteckten Mangel an den Fliesen bzw. eine mangelhafte Dienstleistung handelt. Somit muss die Fliesenlegerfirma für die Behebung des Mangels aufkommen.

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Übergabe und beträgt für unbewegliche Sachen 3 Jahre. Ebenso wie Heizungs- und Elektroinstallationen gelten auch Fliesen und andere Materialien, die fest mit dem Haus verbunden sind, als unbeweglich und haben demnach eine dreijährige Frist. 

Beispiel 2: Versteckter Mangel am Dach

Eine Dachdeckerfirma wird beauftragt das Dach bei Ihrem Wohnhaus zu decken. Bereits 5 Monate nach Fertigstellung treten (versteckte) Mängel am Dach auf. Durch eine unsachgemäße Dachdeckung kam es unglücklicher Weise zusätzlich zu Wasserschäden im Haus. 

Im besten Fall beauftragen Sie einen Gutachter, um die Ursachen für die Folgeschäden untersuchen zu lassen. Das Gutachten belegt, dass die unsachgemäße Arbeit der Dachdeckerfirma für den Wasserschaden verantwortlich ist. 

Weil der Mangel innerhalb der ersten 6 Monate nach Übergabe erkannt wurde, liegt die Beweislast beim Auftragnehmer, da man annimmt, dass es sich um einen versteckten Mangel am Dach bzw. eine mangelhafte Dienstleistung handelt. Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Übergabe und beträgt für unbewegliche Sachen 3 Jahre.

Neben einem Anspruch auf Gewährleistung (Reparatur, Austausch, Preisminderung, Wandlung) hat der Auftragnehmer in unserem Beispiel auch einen Anspruch auf Schadenersatz für die Folgeschäden (Wasserschaden) der mangelhaften Leistung (Dachdeckung). 

Die Dachdeckerfirma muss für die Reparatur des Daches sowie für die Reparatur der entstandenen Beschädigungen durch den Wasserschaden aufkommen.

Beispiel 3: Versteckter Mangel bei der Installation

Auch bei einem versteckten Mangel bei der Installation von Elektrogeräten oder Anlagen hat der Käufer einen Anspruch auf Gewährleistung. Da es sich bei den meisten Installationen per Gewährleistungsgesetz um unbewegliche Sachen handelt, beträgt die Gewährleistungsfrist anstatt 2 sogar 3 Jahre. 

Alle Materialien und Gegenstände, die mit dem Haus verbunden sind (Fliesen, Heizung, Rohre), gelten als unbeweglich und haben demnach eine dreijährige Frist. 

Doch auch bei einem versteckten Mangel bei der Installation erfolgt nach Ablauf des 6. Monats ab der Übergabe eine Beweislastumkehr, d.h. der Käufer muss ab diesem Zeitpunkt nachweisen können, dass der versteckte Mangel der Installation bei der Übergabe vorlag. 

Arglistig verschwiegene, versteckte Mängel

Außerdem gibt es noch versteckte Mängel beim Hausverkauf, die dem Verkäufer bekannt sind, die er aber bei einem Verkauf nicht bekannt gibt. In dem Fall wird von einem arglistigen Verschweigen gesprochen. 

Hier kann die Gewährleistung beim Hausverkauf geltend gemacht werden und die Mängelhaftung geht auf den Verkäufer über. In diesem Fall kann der Käufer nicht nur eine Rückabwicklung fordern. Es ist auch möglich, dass ihm Schadensersatz zugesprochen wird.

Mängel bei Hausübergabe – was muss im Protokoll stehen?

Für einen sicheren Hausverkauf werden bei der Hausübergabe alle Mängel und Schäden in einem Protokoll detailliert festgehalten und den Hausverkauf rechtlich sicher durchzuführen. Dieses Übergabeprotokoll kann der Verkäufer zusammen mit dem Käufer anfertigen und wird anschließend von beiden Seiten unterschrieben.

Das Protokoll sichert den Verkäufer ab, indem alle Mängel aufgelistet werden und der Verkäufer nicht für Mängel haftbar gemacht werden kann, die nach Übergabe entstanden sind. Daher ist es wichtig, den Zustand der Immobilie bei der Übergabe so detailliert wie möglich zu dokumentieren.

Diese Details und Vermerke können Sie ins Protokoll bei der Übergabe aufnehmen:

• Bei der Hausübergabe ist die Mängelliste detailliert zu führen. Für jeden Raum gibt es im Protokoll einen Bereich.

• Sollten Sie als Verkäufer sich mit dem Käufer einigen, dass Sie Mängel noch beseitigen, ist festzuhalten, bis wann der Verkäufer die Mängel zu beseitigen hat.
• Im Protokoll werden auch Zählerstände von Strom, Wasser und Gas festgehalten.
• Zu vermerken sind auch Dienstleistungen, die bisher in Anspruch genommen und durch den Käufer weiter genutzt werden, wie zum Beispiel die Müllabfuhr oder der Kabelanschluss.
• Reparaturen oder Renovierungsarbeiten, die vor der Hausübergabe stattgefunden haben, sind ebenfalls zu vermerken.
• Auffällige Details zum Haus, wie verbaute Filter- und Klimaanlagen, der Verlauf von Kabeln und Leitungen, werden in einem umfangreichen Protokoll festgehalten.

Je detaillierter das Protokoll bei der Hausübergabe ausgefüllt wird, desto geringer ist die Gefahr, dass etwas übersehen wird.

Was passiert, wenn nach der Hausübergabe Mängel auftreten?

Nach der Schlüsselübergabe fällt die Verantwortung der Immobilie an den Käufer.

Treten Schäden nach Hausübergabe auf, haftet grundsätzlich der Verkäufer nicht für den Schaden. Nach der Übergabe auftretende Mängel muss der Käufer beseitigen, da er das Objekt so übernimmt, wie es ihm angeboten wird („gekauft wie gesehen“).

Hier gibt es allerdings eine Ausnahme. Der Ausschluss der Haftung gilt nicht, wenn es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel handelt. Wer eine Hausübergabe trotz bestehender Mängel durchführt, die ihm bekannt, für den Käufer jedoch nicht ersichtlich sind, handelt rechtswidrig.

Treten nach der Hausübergabe versteckte Mängel auf, von denen der Verkäufer gewusst, aber verschwiegen hat, besteht für den Käufer Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages. Auch Schadensersatz kann ihm zugesprochen werden. Ob ein Mangel möglicherweise arglistig verschwiegen wurde, kann durch ein Gutachten sowie einen Rechtsanwalt geklärt werden.

Häufige Mängel, die verschwiegen werden, sind:

• Schimmelbefall
• Eingeschränkte Funktionsfähigkeit von technischen Ausstattungen, wie dem Garagentor
• Starke Nachbarschaftsstreitigkeiten
• Wasserschaden nach Hausübergabe durch verstopfte Rohre

Abhängig vom Mangel ist der Verkäufer in der Pflicht nachzuweisen, dass ihm der Mangel nicht bekannt war.

Wie wirkt sich das Prinzip der zweiten Chance auf die Mängelhaftung aus?

Wie schon oben erwähnt ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer über alle vorliegenden und ihm bekannten Mängel zu informieren.

Teilweise werden aber erst bei der Übergabe Mängel erkannt, die dem Verkäufer bis dato nicht bekannt waren. In dem Fall kommt das Prinzip der zweiten Chance zur Anwendung. Der Verkäufer hat die Möglichkeit, innerhalb einer vereinbarten Frist die Mängel auszubessern und zu beseitigen. Somit besteht die Option, dass der Leistungsanspruch des Käufers noch erfüllt werden kann. 

Wird die Frist vom Verkäufer nicht eingehalten und die Mängel nicht behoben, kann der Käufer die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben an eine Firma seiner Wahl. Die Rechnung dafür ist dann durch den Verkäufer zu tragen. Eine Hausübergabe mit Mängeln kann mit dem Prinzip der zweiten Chance doch noch erfolgreich durchgeführt werden.

Gewährleistung und Mangel beim Hausverkauf: Besteht eine Gewährleistung?

Was bedeutet Gewährleistung?

Das Gesetz definiert Gewährleistung folgendermaßen: Wer einem anderen eine Sache gegen Entgelt überlässt, leistet Gewähr, dass sie dem Vertrag entspricht (§ 922 Abs 1 ABGB). Demnach haftet der Verkäufer dafür, dass der Kaufgegenstand die bedungenen und die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften aufweist. Bedungene Eigenschaften eines Kaufgegenstandes sind solche, die im Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart wurden. Ob eine Eigenschaft als bedungen anzusehen ist, hängt nicht davon ab, was der Erklärende, wollte, sondern was der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben aus der Erklärung des Vertragspartners erschließen durfte.

Gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften sind solche, die nicht im Vertrag individuell vereinbart sind, sondern solche, die bei einem Kauf generell, jedem Käufer vorausgesetzt, also erwartet werden dürfen.

Für die Beurteilung, was ein Käufer an Eigenschaften voraussetzen darf, kommt es auf den Kaufgegenstand an. Ist der Kaufgegenstand z.B.: eine neue Eigentumswohnung oder eine neu sanierte Wohnung kann der Käufer andere Eigenschaften voraussetzen, als wenn der Kaufgegenstand eine gebrauchte Eigentumswohnung ist. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen macht es natürlich auch einen Unterschied, ob eine 10 Jahre alte Wohnung gekauft wird, oder eine 40 Jahre alte Wohnung.

Gekauft wie besichtigt

Wenn Sie ein gebrauchtes Haus privat verkaufen, gilt das Prinzip „gekauft wie besichtigt“.
Das bedeutet folgendes:

Es kommt immer drauf an, ob es sich um ein neues Haus oder um ein bereits bewohntes Haus handelt. Bei einem alten Haus sind abgenutzte Parkettböden oder andere Verschleißspuren nichts Ungewöhnliches und somit nicht gleich ein Mangel, wohingegen ein beschädigter Parkettboden bei einem Erstbezug nicht üblich ist und daher als Mangel beim Hauskauf betrachtet wird.

Der Verkäufer soll auf diese Weise von Gewährleistungsansprüchen freigehalten werden. Der Käufer hat die Möglichkeit, vor dem Kauf ein Gutachten erstellen zu lassen und mögliche Mängel ausschließen zu lassen. Zusätzlich erfolgt, wie oben erwähnt, bei der Hausübergabe eine Zusammenstellung der Mängel in einem Übergabeprotokoll. Auf dieser Basis gilt bei einem privaten Immobilienverkauf der grundsätzliche Haftungsausschluss.

Für einen sicheren Hausverkauf ist der Verkäufer verpflichtet, alle Mängel, die ihm bekannt sind, zu benennen. Wird ein Mangel bewusst verschwiegen, kann der Käufer einen Gewährleistungsanspruch geltend machen.

Bei gebrauchten Immobilien wird meist ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Dabei wird der Ausschluss der Gewährleistung im Vertrag durch eine Klausel ersetzt, die versichert, dass der Verkäufer, keine Kenntnis über einen versteckten Mangel beim Hauskauf besitzt. 

Die Klausel „gekauft wie gesehen“ hat aber keinen vollständigen Ausschluss der Gewährleistung zur Folge, sondern schließt nur die Gewährleistung für die offensichtlichen Mängel aus.

Verjährung von Gewährleistungsansprüchen

Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Immobilien drei Jahre ab Übergabe.

Schadenersatzansprüche verjähren hingegen innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger. Schadenersatzansprüche sind verschuldensabhängig, das bedeutet, dass der Schädiger zu beweisen hat, dass ihn am Schadenseintritt kein Verschulden trifft.

Was steht im Kaufvertrag?

In Kaufverträgen gibt es regelmäßig einen Punkt „Gewährleistung“. In diesem Punkt werden in der Regel die „bedungenen Eigenschaften“ festgelegt. Es kann zum Beispiel festgehalten werden, dass der Verkäufer dafür Gewähr leistet, dass der Kaufgegenstand frei von Lasten ist, die im Kaufgegenstand vorhandene Elektrik entsprechend der Bauperiode des Gebäudes (behördlich) befundet ist, der Kaufgegenstand dem baulichen Konsens und der baubehördlichen Flächenwidmung entspricht.

In der Regel enthält der Punkt zur Gewährleistung inhaltlich eine Regelung zum Gewährleistungsausschluss des Verkäufers. Zwischen zwei Verbrauchern kann die Gewährleistung ausgeschlossen werden. Ein Unternehmer als Verkäufer kann die Gewährleistung gegenüber einem Verbraucher jedoch aufgrund der Schutzbestimmung im § 9 KSchG für Mängel, von denen der Verbraucher keine Kenntnis hat, nicht ausschließen. Solche Gewährleistungsbestimmungen finden sich oft schon im Kaufanbot.

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