Sie möchten Ihr geerbtes Haus verkaufen oder überlegen, es noch zu behalten? Alle Vor- und Nachteile, Wissenswertes über Steuern und Richtlinien auf einen Blick.
Allgemeines zum Thema Erbe
Hier erhalten Sie alle Infos zum Thema Erbrecht und was Sie unbedingt beachten müssen, wenn Sie ein geerbtes Haus behalten oder veräußern möchten.
Alles rund um das Thema Erben wird in Österreich durch das Erbrecht gesetzlich geregelt. Das österreichische Erbrecht wurde Anfang 2017 grundlegend reformiert und ist mit 01. Jänner 2017 in Kraft getreten. Das bedeutet, alle Neuerungen gelten für alle Todesfälle, die ab diesen Zeitpunkt eingetreten sind.
Folgendes Beispiel: Ein Familienvater stirbt unerwartet. Er hinterlässt Kinder, Stiefkinder und seine Ehefrau, mit denen er im selben Einfamilienhaus gewohnt hat. Alleineigentürmer des Hauses ist jedoch der Verstorbene. Was nun?
Im Erbrecht werden genau solche und ähnliche Fälle geregelt, vorausgesetzt es liegt keine letztwillige Verfügung vor und kein Erbvertrag.
Wie kann ich erben?
Hier gibt es 2 grundlegende Unterscheidungen.
- Die Testierfreiheit besagt, dass prinzipiell jeder zu Lebzeiten selbst entscheiden kann, was nach dem Tod mit seinem oder ihrem Vermögen zu geschehen hat. Dies kann man in Form eines Erbvertrages oder in Form eines Testamentes festhalten.
- Wenn kein gültiges Testament oder Erbvertrag vorliegt, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Hat der Verstorbene nur über Teile seines Vermögens entschieden, was damit geschehen soll, kommt die gesetzliche Erbfolge für den restlichen Teil des Vermögens zur Anwendung.
Achtung: Pflichtteilrecht
Die Freiheit, sein Vermögen durch Erbvertrag oder Testament beliebig aufzuteilen, ist durch das Pflichtteilrecht eingeschränkt. Laut Gesetz können bestimmte nahe Angehörige durch ein Testament nicht gänzlich ausgeschlossen werden.
Pflichtteilsberechtigte Personen sind:
- Ehegatte oder eingetragener Partner
- Nachkommen des Verstorbenen (Kinder, Enkel, Urenkel)
Somit haben Lebensgefährten, Eltern und Geschwister keinen Anspruch auf einen Pflichtanteil. Voraussetzung für den Pflichtteil in der gesetzlichen Erbfolge ist, dass sie nach der gesetzlichen Erbfolge, also ohne Testament, Erben sind, nicht enterbt wurden und nicht auf den Pflichtanteil verzichtet haben.
Die Höhe des Pflichtteils beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, wobei man hier beachten muss, dass vom Verlassenschaftswert auszugehen ist. Das ist jeder Wert, der übrig bleibt, wenn man alle Schulden, Verfahrenskosten und Begräbniskosten abgezogen hat.
Gemäß Gesetz stehen Kindern 2/3 und dem Ehepartner 1/3 der Verlassenschaft zu. Das ergibt einen Pflichtteil bei einem Ehepartner 1/6 und der Pflichtteil der Kinder 2/6.
In der Praxis sind die Fälle allerdings meist komplizierter und verstrickt, daher ist es empfehlenswert, hier rechtliche Beratung von einem Experten heranzuziehen.
Gesetzliches Erbrecht
Wie schon oben erwähnt, tritt die gesetzliche Erbfolge in folgenden Fällen ein:
- kein (gültiges) Testament bzw. kein Erbvertrag vorhanden
- das Testament bzw. der Erbvertrag ungültig ist
- das Testament bzw. der Erbvertrag nicht das gesamte vererbbare Vermögen des Verstorbenen betrifft
- die Erben nicht zur Erbschaft gelangen, weil sie z.B. auf die Erbschaft verzichtet haben oder bereits vor dem Verstorbenen gestorben sind.
Zu den gesetzlichen Erben zählen folgende Personen: Ehegatten/eingetragene Partner sowie Kinder oder deren Nachkommen. Wenn keine Nachkommen vorhanden sind, zählen die Eltern und deren Nachkommen (Geschwister oder Nichten/Neffen des Verstorbenen) als Erben. Wenn auch diese Personen nicht existieren, dann Großeltern und deren Nachkommen und auch die Urgroßeltern.
Folgende Personen haben KEIN gesetzliches Erbrecht:
Die mit dem Verstorbenen verschwägerten Personen (Schwiegertochter/Schwiegersohn, Schwiegermutter/Schwiegervater, Schwägerin/Schwager, Stieftochter/Stiefsohn, Stiefmutter/Stiefvater). Dasselbe gilt für Lebensgefährten, soweit andere gesetzliche Erben vorhanden sind.
Wie läuft ein Verlassenschaftsverfahren ab und gibt es hier Steuern?
In einem Verlassenschaftsverfahren wird das Vermögen eines Verstorbenen geregelt. Letztendlich werden die Vermögenswerte des Verstorbenen mit einem Einantwortungsbeschluss an die rechtmäßigen Erben übergeben.
Nach dem Tod einer Person wird automatisch das Verlassenschaftsverfahren eingeleitet. Das läuft folgendermaßen ab: Das Standesamt stellt eine Sterbeurkunde aus. Anschließend wird eine Ausfertigung davon an das Bezirksgericht geschickt, dieses leitet die Sterbemitteilung an den zuständigen Notar weiter (dieser wird auch Gerichtskommisär genannt) und leitet das Verlassenschaftverfahren ein. Innerhalb von zwei bis drei Wochen werden alle potenziellen Erben vom Gerichtskommissär eingeladen, um den Todesfall aufzunehmen.
Beim Verlassenschaftverfahren gibt es ein Vorverfahren, welches für die Todesfallaufnahme notwendig ist. Der Notar ermittelt mit Hilfe eines Fragenkataloges zusammen mit den Hinterbliebenen alle Informationen zu den persönlichen und vermögensrechtlichen Verhältnissen des Verstorbenen.
Beim nächsten Notariatstermin müssen die Erben eine Erbantrittserklärung abgeben, hier unterscheidet man zwischen bedingter und unbedingter Erbantrittserklärung. Der Unterschied liegt hier in der Haftung. Stattdessen gibt es natürlich auch die Möglichkeit, die Erbschaft auszuschlagen. Hier muss man beachten: Der Erbe erbt nicht zur das Vermögen des Verstorbenen, sondern auch seine Schulden!
Achtung: Darauf sollte man auf jeden Fall achten!
Übersteigt der Wert der Verlassenschaft die Begräbniskosten oder die Verlassenschaftsverbindlichkeiten?
Die Verlassenschaft übersteigt nicht den Wert der Begräbniskosten
In diesem Fall kommt es im Rahmen des Verlassenschaftsverfahrens zu einem Gerichtsbeschluss wegen „Aktiven der Verlassenschaft an Zahlungs statt“. Egal ob die Person Erbe ist oder nicht, wenn die Person die Begräbniskosten bezahlt hat, erhält sie den Nachlass.
Verlassenschaftsvermögen übersteigt die Passiven
Dann spricht man von Verlassenschaftsverbindlichkeiten und es wird ein Verlassenschaftsverfahren durchgeführt. Den rechtmäßigen Erben wird der Nachlass übergeben.
Verlassenschaftsverfahren sind in der Regel sehr komplex, daher ist es ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen.
Zum Schluß erstellt der Notar ein Protokoll mit allen Anträgen und eine Vermögenserklärung wird erstellt. Das Verlassenschaftverfahren wird durch den Einantwortungsbeschluss beendet, welcher den Erben und dem Verlassenschaftsgericht zugestellt wird.
Verlassenschaft und Steuer – das muss man beachten
Prinzipiell zählen Kosten im Zusammenhang mit dem Todesfall zu den Verbindlichkeiten des Nachlasses. Wenn der Nachlass zur Begleichung der Nachlassverbindlichkeiten nicht ausreicht und privat beglichen werden muss, kann man die Aufwendungen auch steuerlich geltend machen.
Sie erben ein Haus – was ist zu beachten?
Viele Eltern haben zu Lebzeiten Ihr Haus mittels Testament zu gleichen Teilen auf die Geschwister oder Kinder übertragen. Diese werden dann zur Erbengemeinschaft. Aber was bedeutet das? Was passiert, wenn sich die Erben nicht einig sind? Ein Erbteil will das Haus behalten, der andere Erbteil möchte das vererbte Haus verkaufen. Welche Vor- und Nachteile bringt ein Verkauf, welche eine Vermietung? Oder doch lieber das geerbte Haus selbst bewohnen, da noch viele Erinnerung daran hängen? Fällt bei einem geerbten Haus Erbschaftssteuer an oder Schenkungssteuer? Woher weiß ich, wieviel die geerbte Immobilie wert ist und wo kann ich die Immobilie schätzen lassen? All diese Fragen werden wir hier beantworten.
Alleinerbe oder Erbengemeinschaft
Der Idealfall ist natürlich, wenn eine Person Alleinerbe ist. Dann kann diese Person alleine entscheiden, was mit dem geerbten Haus passiert. Meist erbt nicht nur eine Person allein, sondern mehrere Personen z.B. 2 Kinder eines verstorbenen Vaters. Sobald dies der Fall ist, handelt es sich um eine sogenannte Erbengemeinschaft, in der jeder einen Anteil an der Immobilie hat – ohne allein entscheiden zu können. Je mehr Personen Erbe des Hauses sind, desto mehr Unstimmigkeiten kann es geben, da vielleicht jeder andere Wünsche und Vorstellungen hat, was mit dem geerbten Haus nun geschehen soll.
Der Klassiker unter den Erbstreitfällen ist die Erbschaft eines Einfamilienhauses. Nach dem Tod der Eltern fällt die Immobilie gemeinsam den Kindern zu. Alle Erben sind gemeinsam berechtigt und verpflichtet. Die Erben werden Miteigentümer, das bedeutet, dass ihnen nicht ein eigener, räumlicher Anteil gehört, sondern ein ideeller Anteil des geerbten Hause, sprich eine Quote.
Unser Tipp: Versuchen Sie als Erbe eine faire Einigung mit Ihren Geschwistern zu erzielen und vermeiden Sie Streit. Erbengemeinschaft ist immer eine Zwangsgemeinschaft
Diese Möglichkeiten haben Sie, wenn Sie ein Haus in einer Erbgemeinschaft erben:
- Gemeinsamer Verkauf des Hauses – der Erlös wird dann unter den Erben aufgeteilt
- Gemeinsame Vermietung der geerbten Immobilie – die Mieteinnahmen werden aufgeteilt
- Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus
- Teilungsklage und Aufteilung des Hauses: jedem Erben steht es frei, in seiner Einheit zu wohnen oder diese zu vermieten
Geerbtes Haus verkaufen oder behalten? Was sind die Vor- und Nachteile?
Wenn man ein Haus erbt, ist es gar nicht so einfach, zu entscheiden, ob man es verkaufen soll oder behalten soll. Vor allem, weil es auch eine schwere emotionale Situation ist, in der man schnell unter Druck gerät. Daher ist es besonders wichtig, hier Ruhe zu bewahren, sich Zeit zu nehmen und im Zweifel einen Rat beim Steuerberater oder Rechtsanwalt einzuholen.
Gemeinsame Vermietung hat Vor- und Nachteile
Der Vorteil hier ist, dass das geerbte Haus im Familienbesitz bleibt. Eine mögliche Wertsteigerung ist nicht ausgeschlossen. Wichtig ist hier zu beachten, dass die Mieteinnahmen zu versteuern sind. Die Mieteinnahmen werden unter den Erben aufgeteilt.
Der Nachteil ist, dass alle gemeinsam für den Zustand der Immobilie verantwortlich und die Sanierungskosten geteilt zu tragen sind. Bei einem geerbten Haus, welches vermietet wird, haben alle Erben eine gemeinsame Haftung bei der Erbengemeinschaft
Grundsätzlich können alle Miteigentümer der Liegenschaft gemeinsam als Vermieter gegenüber den Mietern auftreten. Steuerlich besteht zwischen den Mieteigentümern einer vermieteten Liegenschaft grundsätzlich eine Eigentümergemeinschaft. Rechtlich bedeutet das, dass alle Miteigentümer nur gemeinsam Entscheidungen treffen können.
Geerbtes Haus verkaufen bringt hingegen nur Vorteile
Das geerbte Haus zu verkaufen ist die einfachste und fairste Lösung für alle. In erster Linie gehen Sie möglichen Folgestreitigkeiten wegen Sanierungen, Mietern etc. aus dem Weg und können das Erbe nach Verkauf sofort unkompliziert aufteilen.
Wichtig ist dabei, folgende Punkte vorab gemeinsam abzuklären:
- Professionelle Ermittlung des Verkehrswertes durch einen Experten wie zum Beispiel einem Hausberater
- Wählen Sie Immobilienexperten, Anwalt, Gutachter etc. gemeinsam aus!
- Treffen Sie gemeinsam die Entscheidung, ob der Verkauf über einen Makler erfolgen soll, was Ihnen natürlich viele Vorteile verschafft!
- Klären Sie ab, ob wirklich alle betroffenen Personen mit dem Verkauf einverstanden sind!
Geerbtes Haus übernehmen und die anderen Erben auszahlen
Wenn Sie das geerbte Haus alleine übernehmen bzw. bewohnen möchten, klären Sie vorab, welche Sanierungskosten auf Sie zukommen, damit Sie sich nicht in eine Kostenfalle stürzen. Sie müssen auch bedenken, dass Sie den anderen Erben eine Auszahlungssumme aushändigen müssen. Daher ist es wichtig, sich Gedanken zu machen, ob eine Übernahme sinnvoll und realistisch ist und ob die Auszahlungen an die Miterben bewältigt werden kann.
Die Grundlage hierfür ist der Verkehrswert der Liegenschaft, abzüglich gegebenenfalls vorhandener Schulden.
Was tun bei Uneinigkeit und Streitigkeiten zwischen den Erben
Wenn ein Erbe das Haus behalten möchte, aber der Rest der Erben will das geerbte Haus verkaufen, müsste der eine Erbe die anderen Erben ausbezahlen, wie oben schon erklärt. Aber was ist, wenn sich diese Person dies nicht leisten kann?
Sollten sich die Erben aus diesem oder einem anderen Grund nicht einigen können, bleibt als letzte Konsequenz nur eine Teilungsklage. Hier gibt es zwei Arten:
- Realteilung oder Naturalteilung: Das geerbte Haus wird in mehrere Einheiten geteilt und jeder Erbe erhält das alleinige Eigentumsrecht an seiner Einheit, z.B. an seiner Wohnung.
- Zivilteilung: Kommt zur Anwendung, wenn die Realteilung nicht möglich ist oder nur unter erheblicher Wertminderung möglich wäre. Das Haus wird gerichtlich versteigert und veräußert und der Erlös wird aufgeteilt.
Was ist zu beachten, wenn auf dem Haus eine Hypothek lastet?
Bevor Sie das Erbe antreten, sollte Ihnen bewusst sein, dass Sie jegliche Schulden, Hypotheken und Bankverbindlichkeiten, die auf dem Haus lasten, ebenfalls mitvererbt werden.
Wenn offene Forderungen bestehen, ist ein Hausverkauf nach der Erbschaft ratsam. Es ist wichtig durchzukalkulieren, ob sich die Rechnung lohnt, denn wenn auf dem Haus Schulden lasten und es bleibt beim Immobilienverkauf nach der Erbschaft nach Abzug von Steuern und anderen Ausgaben nicht viel übrig, macht das nicht viel Sinn. Sollte die Berechnung ergeben, dass hier eine Schuld entsteht, sollten Sie überlegen, das Erbe auszuschlagen.
Wie hoch ist der Wert meines geerbten Hauses?
Für die Bewertung des geerbten Hauses sollten Sie unbedingt einen Experten kontaktieren, welcher Ihnen ein aussagekräftiges Wertgutachten erstellt, in dem alle Faktoren berücksichtigt sind. Bewertungsgutachten für Immobilien machen Immobilienmakler und Gutachter.
Sie möchten sofort eine erste Einschätzung haben?
Mit unserem Bewertungstool können Sie einfach und rasch eine erste Werteinschätzung machen. Sie erhalten nach Eingabe der wichtigsten Parameter völlig unverbindlich und innerhalb kurzer Zeit eine erste Einschätzung eines realen Marktpreises für Ihr geerbtes Haus.
Hier geht’s zum Bewertungsrechner:
Welche Steuern fallen bei einem geerbten Hauses in Österreich an?
Sie haben Haus geerbt und fragen sich nun, welche Steuern hier anfallen. Zu unterscheiden sind Steuern, wenn Sie ein Haus erben und wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen.
Erbschaftssteuer
Nach wie vor denken viele, sie müssen Erbschaftssteuer zahlen, wenn sie ein Haus geerbt haben und das vielleicht verkaufen möchten.
Seit 01.08.2008 gibt es allerdings in Österreich KEINE Erbschafts- und Schenkungssteuer. Bei der Vererbung von Grundstücken und Häusern fällt aber nach wie vor eine Grunderwerbssteuer an. In der Öffentlichkeit wird aus Gewohnheit, aber noch oft von Erbschaftssteuer gesprochen, gemeint ist aber hier die Grunderwerbssteuer.
Grunderwerbssteuer
Wann ist Grunderwerbssteuer fällig
Egal, ob es sich um eine Erbschaft, einen Kauf oder eine Schenkung eines Grundstückes handelt, Grunderwerbssteuer ist bei all diesen Erwerbsvorgängen zu zahlen. Ob Sie nun ein Haus oder ein Grundstück geerbt haben, Grunderwerbssteuer wird fällig, denn unter „Grundstück“ wird folgendes verstanden: Grund und Boden, aber auch das darauf befindliche Gebäude sowie Pflanzen, Tiere und Inventar. Auch wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, müssen Sie die Grunderwerbsteuer zahlen. Denn Sie erwerben damit Grund und Boden sowie einen Teil des darauf stehenden Gebäudes.
Ich behalte mein geerbtes Haus, wie viel Grunderwerbssteuer muss ich bezahlen?
Die Grunderwerbssteuer ist in der Regel 3,5% vom Boden- und Gebäudewert (=Grundstückswert). Je nachdem, ob der Erwerb entgeltlich oder unentgeltlich ist, kommen aber noch spezielle Regelungen zum Tragen. Grunderwerbssteuer für den Erwerb zwischen Verwandten und in der Landwirtschaft haben auch spezielle Regelungen.
Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung
Die Grunderwerbssteuer für ein geerbtes Haus, welches nicht die Steuer in der Höhe von 3,5% hat, sondern eine spezielle Regelung, da es sich um eine Erbschaft handelt und es sich hiermit um einen „unentgeltlichen Erwerb“ handelt.
Es gilt dabei Folgendes:
- Bemessungsgrundlage: der sogenannte „Grundstückswert“
- Steuersatz: 0,5 % bis 3,5 % nach dem Stufentarif
Berechnung der Grunderwerbssteuer
Dieser Stufentarif sieht folgendermaßen aus:
- 0,5 % für die ersten € 250.000,-
- 2 % für die nächsten € 150.000,- und
- darüber hinaus 3,5 %.
Ein Beispiel soll das Ganze vereinfachen:
Aus einem Erbe heraus erhalten Sie ein Haus, welches Sie nicht verkaufen möchten, sondern behalten möchten, um es zu bewohnen oder zu vermieten.
Das Haus samt Grundstück hat einen Grundstückswert von 450.000 Euro.
Es werden also 250.000 Euro mit 0,5 % besteuert, die nächsten 150.000 Euro mit 2,0 % und die restlichen 50.000 Euro mit 3,5 %.
250.000 Euro x 0,005 + 150.000 Euro x 0,02 + 50.000 Euro x 0,035 = 6.000 Euro
Ich habe ein Haus geerbt, wie ermittelt man den „Grundstückswert“?
Man kann zwischen 3 Möglichkeiten wählen, wie man den Grundstückswert des geerbten Hauses ermitteln kann, um die dementsprechende Steuer zu berechnen:
Pauschalwertmodell: Ein Berechnungsverfahren, bei dem Faktoren wie Grundfläche, Bodenwert, Lage, Grundrissfläche und Alter des Gebäudes einfließen.
Immobilienpreisspiegel: Es können auch die (zuletzt veröffentlichten) Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria herangezogen werden – wobei davon noch ein Abschlag von 28,75 % vorzunehmen ist.
Nachweis des geringeren gemeinen Werts: Falls man z.B. durch ein Gutachten oder die Bankenschätzung einen geringeren Wert nachweisen kann, dann gilt dieser als Grundstückswert.
Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch
Die Eintragungsgebühr ins Grundbuch beträgt in der Regel 1,1% vom Kaufpreis. Ein Sonderfall bei der Berechnung der Grundbucheintragungsgebühr sind Schenkungen bzw. Erbschaften. Bei einem geerbten Haus wird eine Gebühr anhand des dreifachen Einheitswerts (maximiert mit einem Drittel des Verkehrswertes) berechnet und beträgt 1,1 Prozent davon. Diese Sonderregelung ist ein großer Vorteil, da der Verkehrswert viel höher ist, als der seit Jahren nicht angepasste Einheitswert.
Immobilienertragssteuer
Auch beim Verkauf eines geerbten Hauses fallen in Österreich Steuern an. In diesem Fall zahlt die oben genannte Grunderwerbssteuer der neue Eigentümer bzw Käufer des Hauses. Für Sie als Verkäufer fällt Immobilienertragssteuer bei einem Verkauf eines Hauses oder Grundstückes nach Erbschaft an. Die Immobilienertragssteuer besteuert den Gewinn, welchen Sie aus dem Verkauf des geerbten Hauses oder Grundstückes erzielen.
Höhe und Berechnung der Immobilienertragssteuer im Falle einer Erbschaft
Grundsätzlich unterliegt seit April 2012 der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten einer 30 %-igen Immobilienertragsteuer.
Bei der Berechnung der Immobilienertragssteuer gibt es allerdings unterschiedliche Fälle, abhängig davon, wann das Grundstück oder das Haus gekauft wurde, ob Umwidmungen stattgefunden haben etc. Es lohnt sich, hier Unterstützung eines Steuerberaters einzuholen.
Beim Hausverkauf nach Erbschaft gibt es keinen Kaufpreis für die Erben. Deshalb arbeitet hier das Finanzamt mit fiktiven Annahmen in Form von pauschalen Sätzen. Was bedeutet dies konkret?
Hat der Erblasser (z. B. Elternteil) das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft, dann handelt es sich dabei um ein Altgrundstück. Konsequenz: Das Finanzamt nimmt die Anschaffungskosten von 86 % des Verkaufspreises an und unterwirft 14 % einer Steuer von
30 %. Die Immobilienertragsteuer beträgt beim Verkauf nur 4,2 % des Verkaufspreises.
Hingegen, wenn der Erblasser das Haus nach dem 31. März 2002 gekauft hat, dann zahlen Sie als Erbe beim Verkauf 30 % vom tatsächlichen Veräußerungsgewinn. Dabei handelt es sich wie bereits beschrieben, um die Differenz zwischen den damaligen Kosten, die Ihr Verwandter für die Anschaffung des Hauses bezahlt hat, und dem Verkaufserlös, den Sie erzielt haben.
Befreiung der Immobilienertragssteuer
Es gibt 2 Möglichkeiten, damit Sie von der Immobilienertragssteuer befreit werden. Diese greifen allerdings in den seltensten Fällen, wenn Sie ein Haus geerbt haben und verkaufen möchten, ohne, dass Sie mindestens 2 Jahr darin gewohnt haben.
Sie sind von der Immobilienertragsteuer befreit, wenn Sie als Verkäufer der Liegenschaft:
- diese ab der Anschaffung oder Fertigstellung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben oder
- diese durchgehend für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung als Hauptwohnsitz genutzt haben.