Immobilienkredit in Österreich – Wohnfinanzierung, Umschuldung & Risiken

Was ist ein Immobilienkredit?

Unter Immobilienkredit versteht man ein zweckgebundenes Darlehen, welches für einen Immobilienankauf, Hausbau oder eine Sanierung bei einer Bank beantragt werden kann. In der Regel beträgt die eine Laufzeit zwischen 10 und 35 Jahren.

Wenn Sie einen Immobilienkredit in Österreich beantragen möchten, haben Sie die Wahl zwischen einer Vielzahl an Banken. Es ist daher auch ratsam, für einen Immobilienkredit möglichst viele Angebote einzuholen und diese sorgfältig zu vergleichen, da es hier durchaus große Unterschiede bei den Konditionen gibt.

Immobiliendarlehen sind in der Regel grundbuchrechtlich gesichert. Das bedeutet, die Bank lässt ein Pfandrecht im Grundbuch als Sicherheit eintragen. Sollte eine Rückzahlung des Kredites aus irgendeinen Grund nicht mehr möglich sein, hat die Bank die Möglichkeit, das Objekt zwangsversteigern zu lassen und dadurch die Schulden zu tilgen.

Kredit- und Darlehensarten

Welche Finanzierung für Ihr Vorhaben am passendsten ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel: Kredithöhe und das aktuelle Zinsniveau.

Aufgrund der großen Anzahl an Finanzierungsarten und Angeboten empfiehlt es sich, sich professionell beraten zu lassen.

Folgende Kredit- und Darlehensarten sind möglich:

• Hypothekarkredit bzw. -darlehen
• Annuitätendarlehen
• variables Darlehen
• Wohnkredit
• Bausparvertrag
• Cap-Darlehen
• Anschlussfinanzierung (hierunter fallen: Umschuldung, Prolongation und das Forward-Darlehen)

UNSER TIPP:

Planen Sie Ihre Immobilienfinanzierung mit einem Hausberater und profitieren Sie durch den Kreditvergleich von günstigen Konditionen. Nehmen Sie gleich heute Kontakt mit uns auf – unsere Hausberater nehmen sich gerne für Ihre Anliegen Zeit!

In 3 Schritten zum Immobilienkredit:

1. Lassen Sie sich durch unsere qualifizierten Hausberater beraten.
   Ob Sie einen Hauskauf, ein Bauvorhaben, die Anschlussfinanzierung oder eine Umschuldung planen – unser Hausberater prüft Ihre Bedürfnisse und wird Sie kompetent und unabhängig beraten.
   
2. Sie erhalten individuelle Angebote, welche genau auf Ihre Lebenssituation und auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind.
   
3. Vergleichen Sie und entscheiden Sie sich für das beste Kreditangebot.

JETZT TERMIN VEREINBAREN >>>

Welche Unterlagen werden für einen Immobilienkredit benötigt?

Für das Erstgespräch ist es wichtig, alle Unterlagen parat zu haben.
Welche Dokumente Sie im Einzelnen für Ihren Kreditantrag benötigen, erfahren Sie direkt von Ihrem Kreditgeber oder Ihrem Hausberater.

Welche Nebenkosten entstehen bei der Aufnahme eines Immobilienkredits?

Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb in Österreich belaufen sich auf rund 10 Prozent des Kaufpreises. Damit es nicht zu einer bösen Überraschung kommt, ist es umso wichtiger, dass Sie die Höhe der Kaufnebenkosten und die Finanzierungsnebenkosten beachten.

Anbei eine Auflistung mit Nebenkosten, welche beim Hauskauf und bei der Aufnahme eines Immobilienkredits auf Sie zukommen:

Maklerprovision:                3% zzgl. MwSt vom Kaufpreis

Grunderwerbssteuer:                    3,5% vom Kaufpreis

Notarkosten:                      1% – 3% zzgl. MwSt

Beglaubigungskosten:        festgelegt durch den Kammertarif, durchschnittlich zwischen 70 und 170 Euro

Bearbeitungsgebühr Bank:  3 % der Kreditsumme

Eintragung des Pfandrechts: 1,2 % der Kreditsumme

Wie hoch darf der Immobilienkredit sein?

Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits ist es wichtig, zukunftsvorausschauend zu planen und sich nicht finanziell zu übernehmen.

Verschaffen Sie sich als ersten Schritt eine finanzielle Übersicht über Ihre aktuelle Situation:

• Wie viel Geld steht Ihnen jeden Monat nach Abzug aller Fixkosten zur Verfügung? 
  Hier empfehlen wir eine Liste anzulegen, in der Sie alle Einnahmen und Ausgaben übersichtlich gegenüberstellen.
  
• Welche Eigenmittel haben Sie?
  Zum Eigenkapital zählen neben Ihrem Guthaben auf dem Sparkonto beispielsweise auch ein abbezahltes Baugrundstück und Schenkungen von Verwandten.
  
• Welche Fördermittel können Sie beantragen? 
  Für bestimmte Bauvorhaben, wie zum Beispiel die thermische Sanierung, erhalten Sie Fördergelder, die Ihnen die Baufinanzierung erleichtern.

In der Regel sagt man, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Einkommens ausmachen sollte.

Seit 01.08.2022 gibt es ein neues Bankengesetz geben, in dem detailliert angeführt ist, dass die Rückzahlungsquote höchstens 40% des Nettoeinkommens betragen muss. Nähere Infos dazu geben wir Ihnen nachfolgend.

Voraussetzungen für die Aufnahme eines Immobilienkredits

Folgende Voraussetzungen sind für einen Kreditantrag notwendig:

Eigenkapital: Bei der Finanzierung von Immobilien ist Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des benötigten Kapitals von Vorteil. Durch Eigenmittel senken Sie nicht nur Ihre Kredithöhe, sondern auch Ihre monatlichen Kreditraten. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto bessere Konditionen bekommen Sie.

Bonität: Voraussetzung für einen Kreditantrag ist die Volljährigkeit und Geschäftsfähigkeit des Antragstellers. Nur wer volljährig, beziehungsweise geschäftsfähig, ist, erhält einen Immobilienkredit. Ein wichtiges Bonitätskriterium ist zudem, dass man über ein regelmäßiges Einkommen verfügen muss. Kreditnehmer können angestellt oder auch selbstständig tätig sein.

Sicherheiten: Beim Hypothekarkredit ist es erforderlich, dass Sie der Eintragung eines Grundpfandrechts beziehungsweise einer Hypothek im Grundbuch zustimmen. Mitunter kann die Bank weitere Sicherheiten wie eine Bürgschaft oder die stille Abtretung von Mieteinnahmen verlangen.

Auf welche Konditionen sollte beim Kreditvergleich geachtet werden?

Feste Zinsen, variable Zinsen, Laufzeiten, Restschuld: der Vergleich diverser Angebote ist nicht immer einfach!

Der Vergleich funktioniert am besten, wenn Sie diesen auf Basis fester Parameter vornehmen. Die Mühe lohnt sich, denn hierbei geht es schließlich um Ihr Geld und Sie können mit einem guten Angebot viel Geld sparen.

• Zinsen: Für den Kreditvergleich ist es besser nicht den Sollzinssatz heranzuziehen, sondern den Effektivzinssatz. Dieser Zinssatz enthält neben dem Sollzins die Bearbeitungskosten der Finanzierung. Der Zinsenvergleich ist bei der Baufinanzierung sinnvoll, um das günstigste Angebot zu finden.
• Restschuld: Wenn Sie für Ihre Baufinanzierung eine Zinsbindungsfrist vereinbart haben, ist nach Ablauf dieser Laufzeit häufig noch ein Restbetrag übrig. Diese Restschuld können Sie beispielsweise durch eine Anschlussfinanzierung tilgen.
• Sondertilgungen: Gewährt Ihnen die Bank die Möglichkeit der Sondertilgungen bei der Kreditvergabe, sollten Sie diese auch möglichst nutzen. Achten Sie also bei der Auswahl einer geeigneten Finanzierung darauf, dass Sie jährliche Sondertilgungen vornehmen können.

Strengere Regeln für Immobilienkredite seit 01.08.2022

Wegen steigender Immobilienpreise und zu lockerer Vergabekriterien hat die Österreichische Nationalbank (OeNB) bekannt gegeben, dass seit 01.08.2022 striktere Auflagen bei der Vergabe von Immobiliendarlehen gelten.

Zu lockere Vergabestandards in der Vergangenheit

Das Kreditvolumen bei Wohnbaukrediten stieg seit 2020 um 37 Prozent. Gleichzeitig besteht bei rund 40 Prozent der Kredite eine variable Verzinsung. Dies bringt für Kreditnehmer die Gefahr einer Überschuldung. 

Es wurde bereits mehrmals an die Banken appelliert, bei der Vergabe von Wohnkrediten vorsichtig zu agieren. Die Risikotoleranz bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten sei deutlich gestiegen. Die „sehr niedrigen Kreditzinsen und ein hoher Wettbewerb zwischen den Kreditgebern“ führten zu „deutlich sinkenden Margen“. Deshalb wurden Immobilienkredite leichtfertiger vergeben als früher. Anders gesagt: es wurden zu wenig Eigenmittel verlangt, gemessen an der Höhe des Fremdkapitals, also der Schulden.

Die Finanzmarktexperten verwiesen auf eine Leitlinie, die sie bereits im September 2018 für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten vorgelegt haben. Empfehlenswert seien in der Regel ein Eigenfinanzierungsanteil von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, Laufzeiten von höchstens 35 Jahren und Schuldendienstquoten von höchstens 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens. Dieser Empfehlung ist man allerdings in den meisten Fällen nicht nachgekommen.

Was bedeuten die neuen Regeln für Kreditnehmer?

Um dem Problem entgegenzuwirken, werden nun aus diesen vorangegangenen Empfehlungen rechtlich verbindliche Vorgaben.

Seit 1. August 2022 gelten nun folgende Konditionen für Kreditnehmer:

• Es ist ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent Pflicht bzw. wird die maximale Beleihungsquote (Kreditsumme zu Immobilienwert) mit 90 Prozent festgelegt. Für Kreditnehmer bedeutet das, dass sie nicht mehr so leicht an Immobilienkredite kommen bzw. höhere Sicherheiten vorweisen müssen, also mehr Erspartes mitbringen müssen, wenn sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen.
• Die Kreditrate darf zudem maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen.
• Die Rückzahlungsdauer der Hypotheken wird auf maximal 35 Jahre beschränkt.

Am Beispiel einer neuen 70 m² großen Eigentumswohnung veranschaulicht:
Der Kaufpreis von 300.000 Euro (zuzüglich zehn Prozent Nebenkosten) erfordert 60.000 Euro an Eigenmitteln, maximal 270.000 Euro wird mittels Kredit abgedeckt, wobei als Faustregel gilt, dass der Schuldendienst maximal 40 Prozent des Monatseinkommens ausmachen darf. Bei 3000 Euro im Monat wären das maximal 1200 Euro.

Die Österreichische Nationalbank (OeNB) sieht variablen Zins als Risiko

Die OeNB warnt vor Kreditverträgen mit variablen Zinssätzen. Aktuell sind fast 40 Prozent der neuen Wohnbaukredite variabel verzinst, was bei steigenden Zinsen ein hohes Risiko für die Kreditnehmer bedeutet.

Ein Rechenbeispiel soll das verdeutlichen:

Bei einem variabel verzinsten Kredit sind im Monat zwar um 31 Euro weniger zu zahlen als bei einer Fixverzinsung, allerdings nur, wenn die Zinsen für 20 Jahre gleichbleiben. Sollten die Zinsen jedoch wieder steigen und auf das Niveau von vor der Finanzkrise steigen, müsse bei variabler Verzinsung monatlich um 358 Euro mehr bezahlt werden. Auf die gesamte Laufzeit berechnet würde das Mehrkosten von 77.324 Euro bedeuten.

Die OeNB empfiehlt Kreditnehmern deshalb, auf fixe Zinsen zu setzen, denn der aktuelle Unterschied zu einem variabel verzinsten Wohnbaukredit sei gering, das künftige Risiko bei variablen Zinsen aber hoch.

Leitzinserhöhung

Erstmals seit elf Jahren wird der Leitzins erhöht. Die Europäische Zentralbank kündigte nach einer Ratssitzung in Amsterdam am 09. Juni 2022 an, den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte am 21. Juli 2022 anzuheben. Sollte die Inflationsrate auch nach der Leitzinserhöhung von 0,25 Prozent Ende Juli steigen, sind weitere Steigerungen nicht auszuschließen. Mittlerweile liegt der Leitzins bei 4,25% (mit Gültigkeit ab 02. August 2023).

Fixe Zinsen: Absicherung vor weiteren Steigerungen

Der Kredit für eine Wohnbaufinanzierung ist langfristig ausgerichtet, Daher sollte man sich überlegen, ob man nicht angesichts der Leitzinssteigerung handeln sollte.

Bankexperten raten bei einem Kredit zu einem Umstieg von einem variablen Zinssatz zu einer Fixverzinsung, um sich für eventuelle weitere Zinserhöhungen zu wappnen. Denn der Leitzins dürfte weiter steigen, die Rede ist sogar von einem Prozent. Das könne aber noch bis ins nächste Frühjahr dauern, so die Experten.

Leitzinserhöhung: Auswirkung auf die Immobilienpreise

Immobilienexperten sehen künftig eine veränderte Entwicklung der Immobilienpreise. Die Immobilienpreissteigerungen sollen durch die steigenden Finanzierungskosten ausbremst werden und die Preise werden stagnieren. In den weniger attraktiven Lagen werden sie sogar sinken. Einen plötzlichen Preisabfall, im Sinne einer platzenden Blase, wird es jedoch nicht geben, da es nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Häusern und Wohnungen gibt. Solange die Wirtschaft die aktuellen Krisen auch künftig gut verkraftet und die Arbeitslosenzahlen auf niedrigem Niveau bleiben, ist davon auszugehen, dass die Immobilienpreise aufgrund des strukturellen Mangels an Wohnraum vermutlich auch mittelfristig relativ hoch bleiben.

Umschuldung – wie funktioniert das und was bringt es?

Umschuldung bedeutet, einen laufenden Kredit durch einen oder mehrere neue Kredite abzulösen. Das heißt, die Summe der Schulden bleibt dabei gleich. Der Vorteil und das eigentliche Ziel der Umschuldung ist, den Zinssatz oder die monatliche Rückzahlungsrate zu senken.

Im Zuge einer Umschuldung wird häufig auch das Kreditmodell gewechselt. So wird zum Beispiel ein variabel verzinster Kredit zum Fixzinskredit, um bei der Höhe der Zinsen besser planen zu können. Auch eine Laufzeitänderung kann ein Grund für den Kreditwechsel sein. Mit längerer Kreditlaufzeit sinkt nämlich die monatliche Kreditrate.

Kurz gesagt: es werden die Schulden bei einer Umschuldung umstrukturiert – in manchen Fällen werden auch mehrere Kredite zu einem neuen Kredit zusammengefasst.

Immobilienfinanzierungen erstrecken sich in der Regel über einen sehr langen Zeitraum. In dieser Zeit können sich diverse Parameter wie auch die persönlichen Lebensumstände, wirtschaftliche Lage oder die allgemeinen Konditionen einer Finanzierung ändern. In so einem Fall ist es durchaus möglich, dass eine Umschuldung des bestehenden Immobilienkredites von Vorteil ist, da man hier in vielen Fällen richtig viel Geld sparen kann.

Um zu entscheiden ob eine Umschuldung der laufenden Finanzierung Sinn macht, ist es ratsam, nicht nur die neue Rate mit der alten Rate zu vergleichen, sondern auch auf jeden Fall die Gesamtkosten zu beachten.

Aber wie kann ich eigentlich einen Kredit umschulden? 
Wann lohnt es sich, den Kredit umzuschulden?
Welche Kosten kommen in Österreich auf Sie zu?
Und was ist bei Eintritt einer Krise zu tun?
Diese und weitere Informationen erläutern wir Ihnen jetzt.

Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?

Eine Umschuldung ist empfehlenswert, wenn die Ersparnis (z.B. niedrigere Zinsen) durch den neuen Kredit größer ist, als die damit verbundenen Kosten – wie etwa die Pönale und Grundbuchänderung. Weitere Gründe, einen Kredit abzulösen, sind z. B. Risikominimierung oder bessere Übersicht über die Schulden.

Vorab ist es empfehlenswert, die beiden Varianten mit neuen und alten Kredit genau durchzurechnen und zu vergleichen, was in Summe günstiger kommt.

Eine Umschuldung macht umso mehr Sinn,

• je höher der noch ausstehende Kreditbetrag ist.
• je größer der Unterschied beim Zinssatz ist.
• je besser Ihre derzeitige Bonität ist.
• je geringer die Pönale ist, die Sie bei der Auflösung des alten Kredits zahlen müssen.

Wie schon oben im Artikel angemerkt: der Vergleich der Zinsen sollte auf Basis des Effektivzinssatz durchgeführt werden. Denn dort sind sämtliche Zusatzkosten – wie z. B. die Kontoführungsgebühr – einberechnet.

Wenn eine der folgenden Motive auf Sie zutrifft, wär es sinnvoll, den Kredit zu optimieren und eine Verbesserung der Konditionen, eine Anpassung der Finanzierung an die aktuelle Lebenssituation sowie eine veränderte Risikoneigung zu erzielen.

Verschiedene Motive für die Umschuldung:

• Veränderung der persönlichen Lebensplanung
• Verlängerung der Fixzinsperiode
• Verbesserung der Kreditmarge bzw. Zinskonditionen
• Änderung der Liquiditätsplanung
• Anpassung der Kreditlaufzeit aufgrund der Lebenssituation
• Umstrukturierung in Bezug auf die Besicherung von Krediten
• Risikominimierung beim Fremdwährungskredit
• Neuausrichtung im Rahmen einer Aufstockung (z. B. Sanierung, Modernisierung)
• Änderung des Referenzzinssatzes
• Einbindung teurer Dispo- und Ratenkredite
• Verbesserung/Verschlechterung der Bonität bzw. Beleihung
• Änderung des Zinsmodells abhängig von der persönlichen Risikoneigung
  (z. B. Umstellung variable Verzinsung auf fixe Verzinsung oder umgekehrt)

ACHTUNG!  Eine Umschuldung ist nicht immer möglich. Wenn man überschuldet oder zahlungsunfähig ist, wird es sehr schwer sein, einen neuen Kredit abzuschließen.

Nutzen Sie die Niedrigzinsphase für Ihre Umschulung

Die aktuell niedrigen Zinsen sind auf jeden Fall einer der Hauptgründe, um eine Umschuldung in Betracht zu ziehen. Auch wenn diese aktuell wieder steigen, sind sie häufig noch günstiger als Finanzierungen, die vor einigen Jahren abgeschlossen wurden.

Gerade bei Fixzinskrediten waren die Zinssätze viel höher. Es sollten jedoch nicht nur die Zinssätze verglichen werden. Man muss prüfen, welche zusätzliche Kosten dabei entstehen, erst dann kann man unterscheiden, ob eine Umschuldung Sinn macht oder nicht.

TIPP:

Eine langfristige Fixierung auf noch niedrigem Zinsniveau bedeutet Kontinuität in den regelmäßigen Haushaltsausgaben!

Nebenkosten einer Umschuldung

Bei der Umschuldung einer Wohnbaufinanzierung fallen diverse Nebenkosten an, die Sie unbedingt berücksichtigen sollten. Oft sind die Nebenkosten nämlich höher als die Ersparnis bei den Kreditraten, dann wäre eine Umschuldung natürlich nicht sinnvoll.

Wir haben für Sie die Nebenkosten der Umschuldung bei einer Immobilienfinanzierung hier zusammengefasst:

• Pönale: Diese fällt an, wenn Sie den Kredit während einer laufenden Fixzinsphase vorzeitig auflösen. Hier wird dann im Normalfall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Bei neueren Kreditverträgen (abgeschlossen ab dem 11.6.2010) darf diese aber maximal 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrages betragen. Bis zu 10.000 Euro dürfen jährlich ohne zusätzliche Kosten zurückbezahlt werden. Aus Kreditverträgen mit variablen Zinsen können Sie ohne Strafzahlung aussteigen, Sie sollten aber mögliche Kündigungsfristen im bisherigen Kreditvertrag nachlesen.
  
• Änderung der Hypothek: Sie haben einen Hypothekarkredit? Dann müssen Sie in Österreich bei der Umschuldung die neue Bank ins Grundbuch eintragen und dafür fallen Kosten an. Diese betragen 1,2 Prozent vom Wert des einzutragenden Pfandrechts. In manchen Fällen lassen sich durch eine Mindereintragung oder eine einverleibungsfähige Pfandurkunde die Kosten hierfür reduzieren.
  
• Notarkosten: Gerade bei der Umschuldung von Immobilienkrediten ist häufig ein Notar notwendig, der z. B. die Übergabe der Sicherheiten regelt.
  
• Bearbeitungsgebühren: Bei der Aufnahme des neuen Kredits werden meist zusätzliche Bearbeitungsgebühren anfallen, die Sie nicht unterschätzen sollten.
  
• Verlust bei Fremdwährungskrediten: Falls Sie einen Fremdwährungskredit umschulden und sich der Wechselkurs zu Ihren Ungunsten entwickelt hat – dann wird ein Kreditwechsel bedeuten, diese Verluste zu realisieren, aber dann damit auch zu begrenzen.

Wie funktioniert eine Umschuldung?

Bei einer Umschuldung wird ein neuer Kredit aufgenommen und damit werden die Schulden des alten Kredits zurückgezahlt. Der Sinn dahinter ist, dass Sie einen neuen laufenden Kredit haben, welcher auf Ihre Lebenssituation besser zugeschnitten ist und bei dem Sie Geld sparen können.

Eine Umschuldung einer Wohnbaufinanzierung läuft in der Regel folgendermaßen ab:

1. Aktuelle Situation bewerten: Prüfen Sie Ihren aktuellen Kredit und dessen Konditionen sowie, ob dieser noch zur aktuellen Situation passt. Können Sie die Monatsrate gut stemmen?

Sind die Zinsen evtl. höher als im aktuellen noch Niedrigzins-Umfeld üblich? Wie zufrieden sind Sie mit dem Zinsmodell (Fixzinssatz oder variable Verzinsung)? Möchten Sie den Kredit aufstocken, z. B. für eine Sanierung?

2. Umschuldungs-Kosten berechnen: Informieren Sie sich, welche Nebenkosten bei einem Kreditwechsel auf Sie zukommen. Beachten Sie, dass Sie in den meisten Fällen bei der Ablösung Ihres alten Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) zahlen müssen. Wie sieht es mit Grundbuchänderung und Notarkosten aus? Auch hier können zusätzliche Kosten auf Sie zukommen.

3. Alternativen vergleichen: Im nächsten Schritt werden Angebote von verschiedenen Banken eingeholt. Lassen Sie einen Wohnbau-Finanz-Experten oder einen unserer Hausberater verschiedene Angebote für Sie einholen und vergleichen Sie anschließend alle Kostenbestandteile – z. B. Zinssatz, Bearbeitungsgebühr und Kontoführungsgebühr. Wie auch bei der ersten Kreditaufnahme hängt der angebotene Zinssatz von Ihrer Bonität, den gebotenen Sicherheiten und der Kreditsumme ab.

4. Kreditvertrag unterzeichnen: Sobald Sie sich für eine neue Finanzierung entschieden haben, wird der neue Kreditvertrag unterzeichnet.

5. Umschuldung abwickeln: Im Zuge der Umschuldung wird der alte Kredit von der neuen Bank vollständig getilgt. Dabei gehen ggf. auch Sicherheiten (etwa die Hypothek im Grundbuch) auf die neue Bank über. Die bisherige Bank übergibt dazu dem neuen Kreditinstitut eine Löschungsquittung – als Beleg dafür, dass die Hypothek nicht mehr gilt und die neue Bank lässt eine neue Hypothek eintragen.

Wann sich eine Umschuldung lohnt

Eine Umschuldung wird in Anspruch genommen, wenn die Laufzeit, die Finanzierungsform oder die Art der Verzinsung gewechselt werden soll.

Darüber hinaus ist eine Umschuldung unter Umständen sinnvoll, wenn:

• mehrere Kredite nebeneinander laufen. Dann ist es von Vorteil, diese auf einen einzigen Kredit zusammenzufassen. Alles, was man dafür benötigt, ist ein Kredit zu attraktiven Konditionen in der Gesamthöhe aller Verbindlichkeiten.
  ACHTUNG: Für Konsumkredite ist dies meist nicht möglich, da diese nicht grundbücherlich besichert werden.
• man sich in einer Niedrigzinsphase befindet. Dann ist durchaus zu erwarten, dass die Ratenhöhe durch eine Umschuldung dauerhaft gesenkt werden kann.
• die Ratenhöhe durch längere Laufzeit gesenkt werden soll – auch das ist eine durchaus übliche Variante für all diejenigen, die ihre monatliche Rate dauerhaft senken wollen, um auf diese Weise mehr finanziellen Spielraum zu haben. Der Fachbegriff dafür ist die sogenannte Prolongation.

Bevor Sie einen neuen Kreditvertrag unterschreiben, sollten Sie sich die Zahlen hinter der Umfinanzierung anschauen. Die zwei Beispielrechnungen verdeutlichen, dass es sich nicht immer lohnt eine Umschuldung durchzuführen:

Rechenbeispiel 1: Es besteht eine Restschuld von 350.000 Euro. Die Umschuldung bietet die Chance, die Zinskosten um bis zu 25.000 Euro zu senken. Als Pönale wurde 1 % im Kreditvertrag vereinbart, was 3.500 Euro entspricht. Damit sinkt die Zinsersparnis zwar auf 21.500 Euro, der Wechsel lohnt sich dennoch.

Rechenbeispiel 2: Die Kreditschuld beläuft sich auf einen Restbetrag von 70.000 Euro und die Zinsbindung läuft in weniger als einem Jahr aus. Die Zinsersparnis liegt bei rund 1.800 Euro. Die Pönale beträgt 4 %, was sich auf 2.800 Euro summiert. In diesem Fall wären die Kosten der Umschuldung höher als ihr finanzieller Nutzen.

Stolperfallen vermeiden

Durch eine Umschuldung können Sie in den meisten Fällen die Kreditkonditionen zu Ihren Gunsten verbessern. Dennoch gibt es einige Fakten, welche Sie unbedingt beachten und gut prüfen sollten, damit Sie nicht in eine Stolperfalle geraten:

• Kündigungsfrist: Als erstes prüfen Sie die Kündigungsfrist Ihres alten Kredits – diese kann z. B. bei einem Kredit mit variablen Zinsen bis zu sechs Monate lang sein.
• Effektivzinsen: Beim Vergleich von altem und neuem Kredit sollten Sie unbedingt auf die Effektivzinsen achten und nicht nur auf die Sollzinsen. Grund dafür ist, dass beim Effektivzinssatz bereits die Nebenkosten und Gebühren eingerechnet sind, beim Sollzins nicht.
• Alle Kosten im Auge haben: Lassen Sie sich nicht vorschnell von einem günstigen Zinssatz locken, sondern berücksichtigen Sie sämtliche Nebenkosten, die beim Kreditwechsel anfallen. Wie zum Beispiel die Pönale. Nur so können Sie in Summe berechnen, ob es wirklich rentabel ist, eine Umschuldung vorzunehmen.
• Angebote vergleichen: Um bei Ihrem neuen Kredit die optimalen Konditionen herauszuholen, sollten verschiedene Banken kontaktiert und deren Angebote vergleichen werden. Ein unabhängiger Kreditvermittler oder unser Hausberater kann Ihnen dabei eine wertvolle Hilfe sein.
• Bedarf für Restschuldversicherung genau prüfen: Beim Kreditabschluss wird oft eine Restschuldversicherung angeboten – eine solche ist aber nicht immer sinnvoll. Prüfen Sie deshalb genau, ob Sie diese benötigen, und lehnen Sie ggf. ab.
• Bei Überschuldung an Schuldnerberatung wenden: Wenn Sie in eine Überschuldung gerutscht sind und etwa Kreditraten nicht mehr zahlen können – dann empfehlen wir als ersten Schritt einen Termin bei einer staatlichen Schuldnerberatung. Diese ermittelt mit Ihnen den besten Weg aus der Verschuldung. Eine Umschuldung ist bei einer Überschuldung nicht möglich.
• Vorsicht bei Verschlechterung der Bonität: Wenn sich Ihre Bonität aufgrund von geringerem Einkommen etc. in den letzten Monaten oder Jahren verschlechtert hat, ist eine Umschuldung keine gute Option für Sie. Denn Ihre Bonität wird erneut geprüft und aufgrund der schlechteren Einkommenssituation steigen Sie vielleicht mit schlechteren Konditionen aus als beim alten Kredit.

Sie möchten Ihre finanzielle Situation gerne von einem unabhängigen und qualifizierten Hausberater prüfen lassen?

Dann freuen sich unsere Hausberater auf Ihre Kontaktaufnahme. Unsere Hausberater gehen gemeinsam mit Ihnen Schritt für Schritt durch den Prozess und helfen Ihnen dabei, Ihre auf Sie individuell angepasste Finanzierung zu finden.

Vereinbaren Sie jetzt einen persönlichen, unverbindlichen Termin >